Ministerstvo vnitra Ruské federace

FEDERÁLNÍ STÁTNÍ VZDĚLÁVACÍ INSTITUCE
VYŠŠÍ ODBORNÉ VZDĚLÁVÁNÍ
Institut SARATOVSKÉHO PRÁVA

Vysoká škola práva

Katedra občanského práva a řízení

Kurz práce

v oboru „občanské právo“

na téma " Nájemní smlouva a její typy»

Dokončeno: _______

________________________

(Jméno posluchače, kurz, číslo skupiny)

Vědecký poradce: _______

___________________________

(akademický titul, akademický titul, pozice, celé jméno)

_____________________________________________

(rozhodnutí o přijetí na ochranu, datum přijetí)

Saratov 2008

Úvod ………………………………………………………………. 3-4 strany

Kapitola I. Pojem anuitní smlouvy a její význam ……………………. 5 s.

1.1. Charakteristiky a rysy občanskoprávní smlouvy o nájmu ……………………………………………………… .5-11 str.

1.2. Náležitosti nájemní smlouvy ……………………………. 12–16 s.

Kapitola II. Některé typy nájemních smluv ………. ………………… .17 s.

2.1. Trvalá anuitní smlouva ……………………………. 17-20 s.

2.2. Dohoda o doživotní anuitě …………………………… 21–22 s.

2.3. Smlouva o podpoře života se závislými osobami …… 23–25 s.

Závěr ………………………………………………………… 26–37 s.

Seznam použité literatury ………………………………. 28-29 s.

Aplikace.

Úvod.

Slovo „rent“ v moderním jazyce má dva významy: zaprvé je to určitý příjem z kapitálu, majetku nebo půdy, který od podnikatelů nevyžaduje podnikatelskou činnost, a zadruhé je to určitá roční částka, kterou pojišťovna vyplácí pojištěný ...

Tento pojem se donedávna používal hlavně jako ekonomický koncept. Přijetím občanského zákoníku získaly vztahy označené tímto pojmem také právní povahu. Proto je třeba rozlišovat mezi nájemným jako ekonomickou kategorií a jako právním pojmem. Jako právní pojem se tento termín používá v užším smyslu a je v zásadě identifikován s anuitní smlouvou, tedy s ohledem na jediný význam tohoto slova - příjem nesouvisející s podnikatelskou činností.

V naší době se nájem stal způsobem, jak „vyměnit byt za bezpečnou stáří“. Starší lidé, pro které se státem důchod nakonec stal zdrojem. Není odvaha prodat byt ve městě a přestěhovat se na předměstí, aby rozdíl v ceně městských a příměstských nemovitostí mohl žít několik let, majitelé nemovitostí.

Smluvními stranami nájemních smluv se navíc stávají mladé rodiny, které si nemohou koupit vlastní samostatné bydlení, ale jsou připraveny poskytnout majitelům domů materiál a další pomoc.

Dohoda o anuitě je výhodná pro obě strany transakce, protože majitel nemovitosti dostává hmotnou odměnu a jinou pomoc od plátce anuity a plátce anuity dostává nemovitost se splátkami a někdy se zpožděním nastěhování.

Nájemné v Rusku je také jedním z poměrně „pohodlných“ způsobů řešení otázky převodu nemovitostí děděním. Důvodem je skutečnost, že při uzavírání nájemní smlouvy bude muset „dědic“ zaplatit notáři 0,5% z účetní hodnoty bytu, navíc pokud je nemovitost zapsána jako dědictví, daně přesáhnou 3% .

Ve vědě o občanském právu nebyl institut smlouvy o nájmu jako celek dosud podroben podrobnému výzkumu. Proto v současnosti nájemní vztahy vyžadují komplexní studii na nové úrovni s přihlédnutím k praxi uplatňování nejnovějších právních předpisů o nájemních smlouvách. V některých případech mnoho aspektů smlouvy vyžaduje vývoj a zdokonalení a vědecké zdůvodnění.

Objekt výzkumem v této práci jsou sociální vztahy vznikající v důsledku uzavření anuitní smlouvy.

Předmět studie jsou příslušnými normami současné občanské legislativy, obsažené především v občanském zákoníku Ruské federace.

účel této studie je analyzovat právní úpravu nájemních vztahů a identifikovat podstatu a specifika smlouvy o stálé anuitě na základě současné právní úpravy, názorů převládajících v teoretické literatuře.

Anuitní smlouva v současné době není v praxi široce použitelnou smlouvou.

Uplatňování dohody způsobuje nejrůznější obtíže kvůli nejistotě obsahu některých norem občanského zákoníku. Novost této smluvní struktury přináší řadu problémů vědecké i aplikované povahy.

K dosažení tohoto cíle jsou stanoveny následující úkoly:

1. Analyzujte pojetí nájemného a nájemních vztahů.

2. Prostudujte práva a povinnosti smluvních stran smlouvy o stálé anuitě.

3. Zvažte obsah smlouvy o trvalé anuitě.

4. Ukažte odpovědnost stran podle smlouvy o stálém anuitě.

5. Vyšetřete postup ukončení smlouvy a její neplatnosti.

Kapitola Já ... Pojem anuitní smlouvy a její význam.

1.1 Občanskoprávní charakteristika a vlastnosti nájemní smlouvy.

Nájemné (německy -Pronajmout, Francouzština -pronajmoutz latiny -reddita- dané)ekonomickou kategorií se rozumí jakýkoli příjem pravidelně přijímaný z kapitálu, majetku nebo půdy, který od svých příjemců nevyžaduje podnikatelskou činnost.

Druhy nájmu:

1. trvalé - platí se na neurčito;

2. život - placený za život příjemce;

Nájemné se vztahuje na skupinu občanskoprávních institucí spojených s odcizením majetku (za úplatu nebo zdarma), které poskytuje pravidelný zaručený příjem, který osoba obdrží výměnou za odcizení majetku, spojenou s rizikem a nejistotou ve výši nájemné z důvodu doby výplaty plateb nájemného.

Občanský zákoník Ruské federace obsahuje Ch. 33 „Anuity a závislí na životě“. Její název nám umožňuje dospět k závěru, že zákonodárce uznává každou z dohod uvedených v názvu kapitoly jako nezávislou. Mezitím se v tomto případě uplatňuje nejběžnější zásada občanského zákoníku: bez ohledu na jeho název je příslušná kapitola v odst. IV Kodexu ve formě obecného pravidla je věnován konkrétnímu smluvnímu typu. Aplikováno na Ch. 33 taková je anuitní smlouva, což znamená, že dohoda o celoživotním závislém výživném je jen svého druhu.

Podle nájemní smlouva jedna strana (příjemce nájemného) převádí majetek na druhou stranu (plátce nájemného) a plátce nájemného se zavazuje výměnou za obdržený majetek pravidelně platit příjemci nájemné ve formě určitou částku peněz nebo poskytnout prostředky na její údržbu jinou formou.

Pravidla nájemného jsou komplexně stanovena v kapitole 33 občanského zákoníku; o této dohodě neexistují žádné další legislativní akty. Současně se při převodu majetku na základě nájemní smlouvy za poplatek použijí pravidla prodeje a koupě na vztahy stran, a pokud je majetek převeden bezplatně - pravidla darovací smlouvy, protože jinak není stanovena v kapitole 33 o nájemném a není v rozporu s podstatou této smlouvy. Kromě toho se na anuitní smlouvu vztahují obecná pravidla transakcí a povinností, pokud tato pravidla nejsou v rozporu s účelem a charakteristikami nájemního vztahu. Zejména je možné, že anuitní smlouva bude prohlášena za neplatnou z důvodu podvodu nebo klamu, jakož i použití pravidla o odpovědnosti za ztráty způsobené porušením podmínek anuitní smlouvy na anuitní účastníky.

Anuitní smlouva je relativně nový institut vnitrostátního občanského práva. V dřívější právní úpravě byla jeho předchůdkyní smlouva o prodeji a koupi bytového domu s podmínkou celoživotní údržby, stručně vypořádaná v rámci kupní a kupní smlouvy. Přechod na trh vytvořil podmínky pro širší uplatnění nájemní smlouvy a v občanském zákoníku získala podrobnou regulaci a status samostatného smluvního typu, který má řadu odrůd.

Anuitní smlouva patří do skupiny dohod zajišťujících odcizení majetku a v tomto ohledu je obdobou dohod o koupi a prodeji, záměně, darování. Jedná se však o nezávislý typ smlouvy. Anuitní smlouva se liší od darovací smlouvy v tom, že osoba, která zcizila majetek do vlastnictví jiné, má právo požadovat poskytnutí vzájemného uspokojení - příjmu z pronájmu. Anuitní smlouva se liší od smlouvy o koupi, prodeji a směně v povaze vzájemného uspokojení poskytovaného příjemci anuity za jím odcizený majetek. Podle kupní a prodejní smlouvy kupující platí určitou cenu za zboží (včetně těch, které se prodávají se splátkami). Obdobně na základě barterové dohody provádějí strany vzájemné odcizení zboží za určitou předem stanovenou náhradu. Podle smlouvy o anuitě je výše plateb nájemného splatná příjemci nejistá, protože povinnost platit rentu platí buď na neurčito (stálá anuita), nebo po celou dobu životnosti příjemce (doživotní anuita). Anuitní smlouva proto patří do skupiny nejistých (rizikových) smluv. Prvek rizika, který každá ze stran přebírá, spočívá v pravděpodobnosti, že „buď jedna nebo druhá protistrana skutečně obdrží menší vzájemné uspokojení, než jaké sama představila.“

Anuitní smlouva je nezávislou dohodou, ale ve vztahu k ní je možné uplatnit pravidla pro prodejní a darovací smlouvy subsidiárním způsobem. To lze vysvětlit skutečností, že teoretické a praktické odcizení majetku za zaplacení nájemného lze provést dvěma způsoby. Majetek, který je odcizen proti výplatě anuity, může příjemce anuity převést do vlastnictví anuitního plátce za poplatek nebo bezplatně. Na základě ustanovení čl. 585 odst. 2 občanského zákoníku Ruské federace se v případě, že smlouva o nájmu stanoví převod majetku za úplatu, použijí pravidla vztahující se na prodej a koupi vztahů strany při převodu a platbě, a pokud je takový majetek převeden bezplatně, použijí se pravidla o darovací smlouvě (kapitola 32 občanského zákoníku Ruské federace), protože jinak pravidla kapitoly nestanoví jinak. 33 občanského zákoníku Ruské federace a to není v rozporu s podstatou smlouvy o nájmu. Při rozhodování o otázce reálnosti nebo konsensuálnosti nájemní smlouvy je třeba mít na paměti ustanovení čl. 585 odst. 2 občanského zákoníku Ruské federace.

Anuitní smlouva nepochybně je nemovitý při bezplatném převodu (zcizení) movitého majetku proti zaplacení nájemného do majetku plátce nájemného, \u200b\u200bprotože v těchto případech platí normy Ch. 32 občanského zákoníku Ruské federace o darovací smlouvě.

Anuitní smlouva je konsensuálníkdy je převod movitého majetku do vlastnictví plátce nájemného proveden za úplatu. V těchto případech platí normy Ch. 30 občanského zákoníku Ruské federace o kupní a kupní smlouvě. Proto má plátce anuity v případě, že anuitní příjemce odmítne převést movitý majetek stanovený ve smlouvě do vlastnictví proti výplatě anuity, právo požadovat od anuitního příjemce splnění povinnosti převést tento majetek, a při převodu majetku v nepřiměřené kvalitě proti anuitní platbě požadovat uplatnění důsledků stanovených v čl. 475 občanského zákoníku Ruské federace atd.

Anuitní smlouva je obtížný. To se projevuje v potřebě plátce anuity poskytnout příjemci anuitní splátky (nájemné, příjem z pronájmu) výměnou za majetek obdržený jako vlastnictví. Nárok na příjem výplaty nájemného (anuita, příjem z pronájmu) vzniká příjemci anuity až po převodu majetku proti anuitní splátce. Od stejného okamžiku tedy vzniká povinnost platit nájemné od plátce anuity. Platby nájemného lze provádět formou plateb v hotovosti i formou poskytování podpory, která zahrnuje uspokojování potřeb bydlení, jídla, oblečení atd. Zákon může stanovit minimální částku doživotního důchodu a minimální náklady na celkovou částku závislého výživného. Účelem takových ustanovení zákona je chránit zájmy věřitele nájemného a stanovit objektivní kritéria pro vymezení fingovaných nájemních transakcí, které se vztahují na jiné transakce. Bez ohledu na formu musí mít všechny platby za pronájem ekvivalentní peněžní hodnotu.

Základní podmínky anuitní smlouvy jsou:

1. a) buď poskytnout jistotu pro splnění svých povinností platit nájemné (to znamená jakékoli způsoby zajištění splnění povinností stanovených zákonem nebo smlouvou - zástava, zadržení majetku dlužníka, ručení, bankovní záruka, záloha atd. ;;

b) buď pojistit, v souladu s pravidly článku 932 občanského zákoníku Ruské federace, ve prospěch příjemce anuity, riziko odpovědnosti za neplnění nebo nesprávné plnění anuitních povinností to. Pokud anuitní plátce neplní stanovené povinnosti, stejně jako v případě ztráty zabezpečení nebo zhoršení jeho podmínek v důsledku okolností, za které anuitní příjemce nenese odpovědnost, má anuitní příjemce právo ukončit anuitní smlouvu a požadovat náhrada ztrát způsobených ukončením smlouvy.

2. Podstatnou podmínkou, která určuje typ nájemní smlouvy, je její doba platnosti. Rozděluje nájemné na samostatné typy.

Zákon spojuje další důležité formy a způsoby zajištění plnění povinností platit nájemné s případy převodu pozemků nebo jiných nemovitostí za úhradu nájemného.

Pokud dojde k převodu pozemku nebo jiné nemovitosti za zaplacení nájemného, \u200b\u200bzískává příjemce nájemného zástavní právo k tomuto majetku jako zástavu za závazky plátce nájemného. Z toho tedy vyplývá, že odcizení nemovitostí zatížených nájemným je možné pouze se souhlasem příjemce plateb nájmu jako zástavního věřitele.

Nájem zatěžuje převedený pozemek, podnik, budovu, stavbu nebo jiný nemovitý majetek za jeho platbu. V případě, že by se takový majetek odcizil plátcem nájemného, \u200b\u200bpřecházejí jeho povinnosti z nájemní smlouvy na nabyvatele nemovitosti. Z toho vyplývá, že právo příjemce dostávat platby za nájemné vyplývá z nemovitého majetku. Ve většině právních systémů se právo na ochranu zájmů věřitele z nájemního pronájmu omezuje na stanovení jediného práva zdědit věcné břemeno k nemovitosti, z něhož může být plátce nájemného osvobozen odcizením nemovitosti které získal za zaplacení nájemného.

Ruský zákonodárce, který chránil zájmy příjemců nájemného, \u200b\u200bse tím nezastavil. Formuloval pravidlo, podle něhož je nájemné vázáno nejen na nemovitosti, ale také na všechny osoby, které tento majetek vlastnily, přičemž je zatíženo nájemným. Osoba, která převedla nemovitý majetek zatížený nájemným do vlastnictví jiné osoby, nese s sebou vedlejší odpovědnost za nároky příjemce nájemného vzniklé v souvislosti s porušením smlouvy o nájemném, ledaže by společná a nerozdílná odpovědnost za tato povinnost je stanovena zákonem nebo dohodou. Je třeba mít na paměti, že zákonem, pokud jde o osobu, která převedla nemovitý majetek zatížený nájemným do vlastnictví jiné osoby, se rozumí osoba, která byla před převodem této nemovitosti povinna zaplatit související nájem Platby.

Jako zvláštní opatření na ochranu zájmů příjemce renty zákon stanovil odpovědnost plátce renty za opožděnou výplatu renty. Stanovuje se ve formě povinnosti plátce anuity platit příjemci anuity za opožděné platby anuitního úroku.

Anuitní smlouvu lze ukončit (prohlásit za neplatnou) jak z obecných důvodů (uznání transakcí za neplatné), tak ze zvláštních důvodů platných pouze pro anuitní smlouvu. Obecným důvodem pro zrušení anuitní smlouvy může být například zrušitelnost transakce. Napadená transakce je transakce neplatná z důvodů stanovených občanským zákoníkem Ruské federace na základě jejího uznání soudem. Příkladem takových transakcí je transakce právnická osobanad rámec jeho právní způsobilosti transakce provedená pod vlivem klamu, transakce provedená pod vlivem podvodu, násilí, vyhrožování, zlomyslného souhlasu zástupce jedné ze stran s druhou stranou nebo kombinace obtížných okolnosti.

Ukončení anuitní dohody se ze zvláštních důvodů provádí v souladu s kapitolou 33 občanského zákoníku Ruské federace. Zde je třeba poznamenat, že právní předpisy stanoví různé typy anuity, jedná se o konstantní anuitu, doživotní anuitu, doživotní výživu se závislostí. V závislosti na tom, která konkrétní anuitní smlouva je uzavřena, budou platit také různé důvody pro ukončení anuitní dohody.

1.2 Prvky anuitní smlouvy

Z výše uvedené definice anuitní smlouvy vyplývá, že stranami anuitní smlouvy jsou:

Zákon upustil od předchozího omezení - prodejce bytového domu s podmínkou jeho celoživotní údržby mohl být invalidizován pouze věkem nebo zdravotním stavem.

Příjemce anuity nemusí být stejný jako osoba převádějící nemovitost proti výplatě anuity. Doživotní rentu tedy může stanovit jeden občan ve prospěch jiného občana nebo skupiny občanů.

Rovněž se vytvářejí státní (obecní) služby, které poskytují osamělým starším občanům nebo manželským párům a osobám se zdravotním postižením, kteří uzavírají smlouvu o prodeji a koupi obytného prostoru s právem na celoživotní údržbu, sociální služby:

· Úklid bytu;

· Vaří jídlo;

· Sanitární a hygienické služby;

· Zdravotní služby;

· Dopravní služby;

· Pohřební služby.

Plátci nájemného (dlužníky nájemného) mohou být jakíkoli občané, právnické osoby, komerční i nekomerční, které mají zájem o nabytí nemovitosti nabízené příjemcem nájemného a jsou schopné splnit povinné zákonné požadavky na obsah nájemní smlouvy a zajistit jeho platba. Je však třeba mít na paměti, že samotná schopnost subjektu splnit zákonné požadavky kladené na obsah nájemní smlouvy a zajištění její platby je vlastnictvím skutečné objednávky a je určována po dobu uzavření smlouvy a slouží jako základ pro příjemce nájemného při rozhodování, zda je vhodné předmět uzavřít. Tuto schopnost lze současně určit i právními kritérii (například v případech, kdy listina právnické osoby zakazuje možnost uzavírání nájemních smluv).

Majetek, který je odcizen proti výplatě anuity, může příjemce anuity převést do vlastnictví anuitního plátce za poplatek nebo bezplatně. Pokud je nemovitost převedena za poplatek, pak se na prodej a nákup vztahují pravidla prodeje a nákupu.

Anuitní plátce nabývá vlastnické právo k nemovitosti převedené anuitním příjemcem od okamžiku státní registrace převodu vlastnictví na základě anuitní smlouvy. Od stejného okamžiku přebírá odpovědnost za placení pozemkové daně, majetkové daně fyzických osob a nákladů na veřejné služby. V tomto případě se nájemné vyplácí příjemci bez ohledu na to, zda je nemovitost převedena na plátce nájemného do vlastnictví za úplatu nebo bez poplatku. Za pozdní výplatu anuity platí výplata anuity příjemci anuity úrok, jehož výše je určena dohodou o anuitě. Pokud výše úroku není stanovena dohodou o anuitě, pak se stanoví způsobem předepsaným v článku 395 občanského zákoníku Ruské federace. V případech, kdy je majetek odcizený proti výplatě anuity převeden anuitním příjemcem do vlastnictví anuitního plátce bezplatně, platí pro vztahy mezi stranami anuitní smlouvy pravidla darovací smlouvy. Na základě darovací smlouvy jedna strana (dárce) převádí nebo se zavazuje převést na druhou stranu (obdarovaného) věc ve vlastnictví nebo vlastnickém právu (nárok) na sebe nebo na třetí stranu, nebo ji uvolní nebo se zaváže ji uvolnit z majetkových závazků vůči sobě nebo vůči třetí osobě.

Do 1. ledna 2006 byly nemovitosti převedené jako dar zdaněny. Od 1. ledna 2006, naturální příjem získaný od fyzických osob darováním, v případě darování nemovitostí, podléhá dani z příjmu fyzických osob ve výši 13%, pokud dárce a obdarovaný nejsou blízkými příbuznými. Příjem obdržený jako dar je osvobozen od daně, pokud jsou dárce a obdarovaný členové rodiny a (nebo) blízcí příbuzní (manželé, rodiče a děti, včetně adoptivních rodičů a adoptovaných dětí, dědeček, babička a vnoučata, čistokrevní a neúplní ( mají společného otce nebo matku) bratři a sestry.

Nájemní smlouva - jednostranný, tj. generování pouze práv na jedné straně a na druhé pouze závazků. Jeho plátce má pouze povinnost systematicky po dlouhou dobu platit druhé straně určitou stanovenou částku peněz nebo poskytnout věcné ekvivalentní prostředky na údržbu příjemce nájemného v jiné formě. V takovém případě je plátce nájemného povinen bezpodmínečně zajistit splnění své povinnosti i její řádné splnění.

Forma anuitní smlouvy.

Dohoda o anuitě podléhá notářskému ověření a dohoda upravující odcizení nemovitostí za výplatu anuity podléhá také státní registraci. V důsledku toho, pokud strany poruší požadavky na notářské ověření smlouvy o nájmu, bude taková dohoda považována za neplatnou transakci. Pokud je smlouva o převodu nemovitosti za nájemné ověřena notářsky, ale nepodléhá státní registraci, bude se to považovat za neuzavřenou transakci, protože článek 584 občanského zákoníku Ruské federace neobsahuje údaj o její neplatnosti. Zvýšené požadavky zákonodárce na provádění nájemní smlouvy jsou navrženy tak, aby maximálně zaručovaly zájmy příjemce nájemného.

Druhy nájemní smlouvy:

1. smlouva o trvalé anuitě;

2. smlouva o doživotní anuitě;

3. smlouva o doživotní údržbě se závislými osobami.

KapitolaII... Některé typy nájemních smluv.

2.1. Trvalá anuitní smlouva.

Podle této dohody vyplácí anuita pravidelné platby peněžní částky příjemci anuity výměnou za majetek, který na něj byl převeden. Výplata trvalé anuity je možná i jinou formou: poskytováním věcí, výkonem práce nebo poskytováním služeb odpovídajících hodnotě peněžní částky anuity. Výše platby je stanovena v anuitní smlouvě.

Příjemce trvalým nájemným mohou být občané i neziskové organizace, pouze pokud to není v rozporu s cíli jejich činnosti. Okruh těchto možností je omezený: právní způsobilost neziskových organizací je zvláštní, což znamená, že mohou mít rovněž občanská práva a vykonávat takové povinnosti, které odpovídají cílům činností stanovených v zakládajících dokumentech. Těmto cílům nejvíce odpovídá činnost neziskových nadací, které sledují sociální, charitativní, kulturní, vzdělávací nebo jiné společensky užitečné cíle. Spotřební družstva zabývající se uspokojováním hmotných a jiných potřeb svých členů v menší míře plní cíle trvalého nájemného. Sdružení nebo odbory sdružující obchodní organizace vytvořené k zastupování a ochraně jejich společných majetkových zájmů neodpovídají uvedeným cílům. Takovými jsou například odbory a sdružení úvěrových organizací.

Práva příjemce anuity lze převést postoupením pohledávky, nebo je lze postoupit dědičně nebo dědicky v případě reorganizace právnických osob, pokud anuitní smlouva nestanoví jinak.

Vlastnosti smlouvy o trvalé anuitě:

· Příjemci mohou být občané, neziskové organizace;

· Práva příjemce se převádějí v dědickém pořadí (postoupení) postoupením pohledávky;

· Platba se provádí v penězích i formou poskytování věcí, provádění prací, služeb odpovídající hodnotě nájemného. Peněžní ekvivalent není konstantní: v procesu plnění smlouvy o stálé anuitě se zvyšuje úměrně se zvýšením minimální mzdy stanovené zákonem. Strany mají samozřejmě právo dohodnout se na odmítnutí těchto změn nebo z principu těchto změn poté, co tuto zásadu zavedly. Toto rozhodnutí musí být zohledněno v podmínkách smlouvy;

· Riziko náhodné ztráty majetku nese plátce nájemného. Pokud byl majetek převeden bezplatně, zůstává mu zachována povinnost platit nájem. V případě ztráty majetku převedeného za úplatu má plátce právo požadovat ukončení povinnosti platit nájem nebo změnit podmínky pro jeho výplatu.

V občanském zákoníku neexistují žádná zvláštní pravidla týkající se výše stálého nájemného, \u200b\u200ba proto musí být jeho velikost určena smlouvou. Mělo by se tedy uvažovat o smlouvě o trvalé anuitě, ve které není uveden údaj o její výši není uzavřeno, protože strany tím nedospěly k dohodě o jedné ze svých základních podmínek.

Pravidlo o době splatnosti nájemného - po uplynutí každého čtvrtletí - je platné, pokud strany dohody nestanoví další podmínku četnosti plateb, například po každém pololetí nebo jednou ročně.

Trvalá anuita neomezený.Neurčitost povinnosti platit trvalou rentu znamená, že její existence není omezena na žádné časové období, včetně života nebo existence příjemce. Zákon zároveň stanoví možnost plátce předčasně jej vyplatit, čímž jednostranně ukončí smluvní vztah. Jedná se o speciální důvod pro ukončení závazků vyplývajících ze smlouvy o trvalé anuitě.

Plátce anuity může výplatu trvalé anuity ukončit. Odkoupením nájemného se rozumí výplata stálé anuity příjemci místo platby nájemného odkupní ceny konstantní anuity stanovené stranami ve smlouvě o stálé anuitě. Smlouva však může stanovit, že takové právo nelze uplatnit během života příjemce nájemného nebo po jiné období, nejdéle však po dobu 30 let. Plátce musí příjemce písemně informovat 3 měsíce před ukončením platby. Povinnost platit anuitu zaniká, když příjemce obdrží celou částku splácení.

Cena za odkup je určena smlouvou. Pokud taková podmínka ve smlouvě chybí, provede se odkoupení za cenu rovnající se roční výši splatného nájemného - pokud byl majetek převeden za poplatek.

1. plátce anuity po splatnosti o více než 1 rok, pokud smlouva o stálé anuitě nestanoví jinak;

2. plátce anuity porušil svou povinnost zajistit výplatu anuity;

3. plátce anuity byl prohlášen za platební neschopného nebo nastaly jiné okolnosti, které jasně naznačují, že jim anuita nebude vyplacena ve výši a za podmínek stanovených smlouvou;

4. nemovitý majetek převedený za platbu nájemného, \u200b\u200buzavřený do společného vlastnictví nebo rozdělený mezi několik osob;

5. v ostatních případech stanovených smlouvou.

Existuje také standardní trvalá anuitní smlouva.

2.2 Smlouva o doživotní anuitě

Doživotní anuita je ve smlouvě definována jako částka peněz pravidelně vyplácená příjemci anuity během jeho života.

Doživotní anuita (na rozdíl od stálé anuity) se vyplácí pouze v peněžité formě po dobu života občana převádějícího majetek proti výplatě anuity nebo po dobu života jiného občana, kterého stanoví. Je povoleno stanovit doživotní rentu ve prospěch několika občanů (například manželů) a v případě úmrtí jednoho z nich jde jeho podíl pozůstalým příjemcům anuity, pokud smlouva nestanoví jinak.

Vlastnosti smlouvy o doživotní anuitě:

· Stanovuje se na dobu života občana, který převáděl majetek, nebo ním označeného občana nebo několika občanů, kteří mají stejný podíl na právu pobírat nájemné;

· Smlouva o doživotním důchodu ve prospěch občana, který zemřel v době uzavření smlouvy, je neplatná;

· Velikost nájemného je definována jako částka peněz vyplácená pravidelně po celou dobu životnosti příjemce; musí to být alespoň 1 minimální mzda a podléhá indexaci s přihlédnutím k míře inflace. Pokud smlouva nestanoví jinak, nájemné se vyplácí na konci každého kalendářního měsíce;

· Riziko náhodné ztráty majetku nese plátce nájemného. Jeho závazky zůstávají za stejných podmínek i v případě ztráty majetku;

· V případě významného porušení smlouvy o doživotní anuitě má příjemce právo požadovat od plátce vyplacení anuity, vrácení bytu, bytového domu nebo jiného převedeného majetku, pokud nebyly odcizeny bez nabít.

Na rozdíl od smlouvy o stálé anuitě není povoleno umořování doživotních anuit z podnětu plátce anuity.

Jeden z významných rozdílů mezi doživotní a trvalou anuitou se projevuje při rozhodování o důsledcích náhodné ztráty majetku převedeného příjemcem anuity na jejího plátce: při konstantní anuitě má plátce právo požadovat ukončení smlouvy nebo změnu takové právo od důchodce.

2.3. Smlouva o doživotní údržbě se závislými osobami

Jedná se o nejrozšířenější a zároveň právně nejsložitější typ nájemného, \u200b\u200bprotože výživné se závislostí vyžaduje k usnadnění uzavírání takových dohod dispozitivní, spíše flexibilní pravidla v zákonech.

Na základě smlouvy o doživotní výživě se závislou osobou pobírá důchod - občan převádí obytný dům, byt, pozemek nebo jinou jemu příslušnou nemovitost do vlastnictví plátce důchodu, který se zavazuje udržovat doživotní výživu závislého občana a (nebo) jím určené třetí osoby (osob). Povinnost plátce nájemného poskytovat závislou výživu může zahrnovat zajištění potřeb bydlení, jídla a oblečení, a pokud to zdravotní stav občana vyžaduje, také péči o něj. Smlouva o doživotní výživě se závislou osobou může stanovit platbu důchodcem pohřební služby.

Smlouva čas - doba života příjemce - umožňuje rozšířit účinek pravidel dohody o doživotní anuitě na vztah celoživotního výživného se závislou osobou, upravující dohodu o celoživotním výživném se závislou osobou.

· Platí pravidla doživotního důchodu;

· Povinnost údržby zahrnuje: zajištění bydlení, stravy, oblečení, péče o občana, placení pohřebních služeb;

· Musí být stanoveny náklady na objem údržby, které nesmí být nižší než 2 minimální mzdy. Občanský zákoník připouští možnost sporu o množství obsahu a uvádí obecná kritéria pro jejich řešení: soud by se měl řídit zásadami dobré víry a přiměřenosti;

· Poskytování obsahu může být nahrazeno smluvní platbou během života příjemce určitých částek;

· Pro odcizení majetku ve vlastnictví plátce vlastnickým právem je nutný souhlas příjemce nájemného.

Smlouva o podpoře závislého života se liší od smlouvy o doživotní anuitě, jejíž je rozmanitost, v tom, že:

1. se vztahuje pouze na určitý druh nemovitosti (nemovitost, zejména bytový dům, byt, pozemek);

2. stanoví potřebu stanovit ve smlouvě náklady na celý objem údržby se závislými osobami;

3. předpokládá vyšší dolní hranici nájemného: minimálně 2 minimální mzdy stanovené zákonem;

4. umožňuje poskytování obsahu v penězích i v naturáliích;

5. Stanovuje omezení práva plátce nájemného na jím získanou nemovitost (i když je plátce v tomto typu nájemného uznáván jako vlastník nemovitosti, která na něj byla převedena, zcizit ji - odcizit, zastavit jinak zatěžovat převáděnou nemovitost k zajištění celoživotní údržby, zejména darovat nájem, je to možné pouze s předchozím souhlasem příjemce nájemného).

Stejně jako v případě doživotního důchodu neztrácí náhodná ztráta nebo poškození převáděného majetku plátce anuity z povinnosti udržovat důchodce za podmínek stanovených v uzavřené dohodě. Toto pravidlo je důležitou zárukou zájmů občanů, kteří chtějí využívat instituci nájemného.

Tato smlouva je ukončena:

1. smrt příjemce nájemného;

2. požadavek příjemce splácet nájemné nebo ukončit smlouvu v případě, že plátce podstatně poruší své povinnosti. V takovém případě není plátce oprávněn požadovat náhradu vzniklých nákladů.

Závěr.

Dohoda o anuitě je jednou z nových občanských dohod, protože možnost odcizení majetku výměnou za poskytnutí bývalého majitele stabilní hotovosti nebo jiného obsahu dříve, před přijetím nového občanského zákoníku Ruské federace, byla omezena. Byl povolen pouze nákup a prodej bytového domu s podmínkou celoživotní údržby. Probíhající reformy a změny v ekonomické situaci v zemi si však vyžádaly legální formalizaci stávajících nájemních vztahů.

Nájemné a doživotní údržba jsou regulovány Ch. 33 občanského zákoníku Ruské federace (čl. 583–605).
Na základě smlouvy o anuitě jedna strana (příjemce anuity) převádí majetek na druhou stranu (anuita), a anuita se zavazuje výměnou za přijatý majetek pravidelně vyplácet anuitu příjemci v formu určité částky peněz nebo poskytnout prostředky na její údržbu v jiné formě (čl. 1, článek 583 občanského zákoníku Ruské federace).
Anuitní smlouva je skutečná, protože její uzavření vyžaduje převod majetku na anuitního plátce. Je to jeden z jednostranně závazných, protože po převodu majetku má příjemce nájemného pouze práva a žádné povinnosti a plátce má pouze povinnosti a žádná práva.

Anuitní smlouva je obtížná, protože existuje protiopatření ve formě obsahu převedeného výměnou za majetek.
Účelu kurzu bylo dosaženo realizací úkolů. Na základě výzkumu provedeného na téma „Nájemní smlouva a její typy“ lze vyvodit řadu závěrů:

Nájemné je jednou z forem sociálních vztahů upravených normami občanského práva (občanskoprávní vztahy). Vztahy, k nimž nájemné souvisí, vznikají v souvislosti se zcizením majetku jedné osoby za úplatu této osobě (bývalému majiteli) nebo jiné osobě peněžního či jiného obsahu (nájemné).

Anuita je nemovitost daná k užívání osobě, která se zavazuje pravidelně platit částku uvedenou ve smlouvě o nabytém majetku. Peníze i zboží (nemovitosti, auto atd.) Lze poskytnout v nájmu. Platby nájemného se počítají z částky vloženého kapitálu a úroky z nájemného se počítají s přihlédnutím k různým faktorům, jako je například velikost investice, doba použití kapitálu (nemovitosti), typ investice (nemovitosti, peníze atd.)

Existují tři hlavní typy anuitních smluv: smlouva o trvalé anuitě, smlouva o doživotní anuitě a smlouva o závislé podpoře života. Navíc každý z nich má své vlastní charakteristiky týkající se stran, předmětu, podmínky, ceny a podmínek ukončení smlouvy.

V současné době nájemní vztahy vyžadují komplexní studii na nové úrovni s přihlédnutím k praxi uplatňování nejnovějších právních předpisů o nájemních smlouvách. V některých případech mnoho aspektů smlouvy vyžaduje vývoj a zdokonalení a vědecké zdůvodnění.

S ohledem na soudní praxi můžeme dojít k závěru, že většina sporů vyvstává ohledně neplatnosti transakce. Nejběžnější důvody pro uznání anuitní smlouvy jako neplatné jsou: provedení transakce pod vlivem významného klamu; klamání; úmyslný souhlas zástupce jedné strany s druhou; v případě obtížných okolností za extrémně nepříznivých podmínek; stejně jako uzavření transakce občanem, který není schopen pochopit význam svých činů nebo je řídit. Tyto transakce jsou zpochybňovány na základě nároku poškozeného. Pokud je transakce prohlášena za neplatnou, platí zásada náhrady skutečné škody vinnou stranou.

V souhrnu je třeba poznamenat, že studie soudní praxe odhalila, že při relativně malé prevalenci smlouvy existuje velký počet soudních případů z nároků na uznání anuitní smlouvy jako neplatné.

Bibliografie.

Normativní akty:

Cheat sheet for contract law Rezepova Victoria Evgenievna

39 SMLOUVA O PRONÁJMU

SMLOUVA O PRONÁJMU

Dohoda o anuitě- dohoda, na jejímž základě jedna strana (příjemce nájemného) převádí majetek na druhou stranu (plátce nájemného) a plátce nájemného se zavazuje výměnou za obdržený majetek pravidelně platit příjemci nájemné ve formě určité částky peněz nebo poskytnout prostředky na jeho údržbu jinou formou (článek 1 článku 583 občanského zákoníku Ruské federace).

Anuitní smlouva je:

1) skutečná - smlouva se považuje za uzavřenou od okamžiku, kdy příjemce nájemného převede nemovitost na plátce nájemného;

2) zaplaceno - základem pro splnění povinnosti poskytnout pronajatý objekt k užívání je včasné zaplacení platby za užívání nemovitosti;

3) jednostranně závazné - příjemce anuity má práva a plátce anuity nese závazky.

Vztah mezi stranami je dlouhodobý.

Strany smlouvyanuity jsou plátcem anuity a příjemcem anuity. Příjemci nájemného jsou zpravidla občané bez ohledu na jejich věk, pracovní schopnost, zdravotní stav a neziskové organizace, stejně jako trvalé nájemné, pokud to není v rozporu se zákonem a odpovídá cílům jejich činnosti. Plátci nájemného mohou být občané i právnické osoby.

Předmět smlouvyanuitou může být jakýkoli nemovitý a movitý majetek, včetně hotovosti, který není omezen a není stažen z civilního oběhu.

Forma smlouvy- notář. Dohoda, která stanoví odcizení nemovitosti za zaplacení nájemného, \u200b\u200bnavíc podléhá státní registraci.

Pokud je částka peněz nebo jiného movitého majetku převedena za zaplacení nájemného, \u200b\u200bpak základní podmínka anuitní smlouvyje podmínkou zakládající povinnost plátce nájemného poskytnout zajištění plnění svých povinností jedním ze způsobů stanovených v čl. 329 občanského zákoníku Ruské federace (zástava, ručení, bankovní záruka) nebo pojistit ve prospěch příjemce nájemného riziko odpovědnosti za neplnění nebo nesprávné plnění těchto povinností.

Majetek odcizený za zaplacení nájemného může příjemce převést na majetek plátce nájemného za úplatu nebo bezplatně (čl. 585 odst. 1 občanského zákoníku Ruské federace). V prvním případě je nemovitost odcizena s podmínkou nejen poskytování pravidelných plateb za pronájem, ale také převod určité částky peněz. V takovém případě se pravidla vztahující se na prodej a nákup vztahují na vztahy stran při převodu a výplatě majetku, a v případě bezplatného převodu tohoto majetku pravidla o darovací smlouvě.

Nová „Logika kolektivní akce“ a Teorie nájemného hledající příkazy otevřeného přístupu představuje nový přístup k „logice kolektivní akce“, který je zcela odlišný od obou Olsonových teorií (Olson, 1965, 1982; Olson, 1995, 1998) ) a vyhledejte pronájem výzkumné školy