Bytový dům: účetní funkce
V.A. Mezhetskaya
zástupce generálního ředitele JSC „Centrum pro komunální ekonomiku“
N.V. Gabrus
specialista JSC "Centrum pro komunální ekonomiku"
Pokud před vstupem v platnost Zákona o bydlení Ruské federace podléhal bytový fond registraci, ke které byly přiděleny obytné prostory bytových domů, nyní je relevantní účtování bytového domu jako celku.
Bytový fond a bytový dům
Účelem účtování o bytovém fondu je potřeba kontrolovat1 užívání a bezpečnost bytového fondu, soulad bytových prostor, které jsou nedílnou součástí bytového fondu, se stanovenými požadavky. Kromě toho je v souladu s čl. 19 částí 1 zákoníku o bydlení Ruské federace (zákon o bydlení Ruské federace) bytový fond souhrnem všech bytových prostor nacházejících se na území Ruské federace.
Bytový dům je nejen souborem bytových prostor jakékoli formy vlastnictví, ale také nebytových prostor a prvků společného majetku. Potřeba vyúčtování bytového domu je dána skutečností, že správa bytového domu by měla zajistit příznivé a bezpečné životní podmínky pro občany, řádnou údržbu společného majetku v bytovém domě a řešení problémů s užíváním uvedené nemovitosti (článek 161 RF LC).
Státní registrace bytového fondu
V souladu s článkem 19 zákona o bydlení RF podléhá bytový fond státní registraci způsobem předepsaným nařízením vlády Ruské federace. V současné době je nařízení vlády Ruské federace ze dne 13. října 1997 č. 1301 „O státní registraci bytového fondu v Ruské federaci“ (dále jen „vyhláška č. 1301“). Podle tohoto usnesení jsou stanoveny následující formy státní registrace bytového fondu:
Státní technické účetnictví,
Státní statistické účetnictví,
Účetnictví.
Státní technické účetnictví
V souladu s článkem 19 RF LC „státní účetnictví by mělo zajišťovat technické účetnictví bytového fondu, včetně jeho technické inventury a technické certifikace (s registrací technických pasů bytových prostor - dokumenty obsahující technické a další informace o bytových prostorech souvisejících zajištění shody obytných prostor se stanovenými požadavky) “.
1 Státní kontrolu nad užíváním a bezpečností bytového fondu, bez ohledu na jeho formu vlastnictví, jakož i soulad obytných prostor se stanovenými požadavky, provádějí pověřené federální výkonné orgány, státní orgány jednotlivých subjektů Ruská federace v souladu s federálním zákonem a dalšími regulačními právními akty Ruské federace (článek 20 ZhK RF). V současné době je v platnosti usnesení vlády Ruské federace ze dne 26. září 1994 č. 1086 „O státní inspekci bydlení v Ruské federaci“ v části, která není v rozporu s Kodexem bydlení RF.
Technickou registraci bytového fondu provádějí specializované státní a městské organizace pro technický inventář (ZISZ) 2, kterých je dnes asi 600.
Jedním z povinných dokumentů, které tyto organizace vystavují, je technický pas obydlí. Jeho podobu stanoví Pokyn k účetnictví bytového fondu v Ruské federaci schválený usnesením Ministerstva Ruské federace pro pozemkovou politiku, výstavbu a bydlení a komunální služby č. 37 ze dne 4. srpna 1998.
V souladu s ustanovením 9 rezoluce č. 1301 jsou technické účetní údaje o bytovém fondu povinné, pokud právní předpisy Ruské federace nestanoví jinak, v následujících případech:
Při sestavování státních statistických zpráv o bytovém fondu;
Při státní registraci práv k nemovitostem a transakcích s nimi;
Při uvádění obytných budov a bytových prostor do provozu;
Při stanovení technického stavu a fyzického opotřebení bytových budov a bytových prostor;
Při registraci sdružení vlastníků domů (HOA);
Při přiřazování čísel katastru nemovitostním objektům v sektoru bydlení;
Při výpočtu a kontrole základu daně z nemovitostí v sektoru bydlení.
Státní statistické účetnictví
Oficiální statistické vyúčtování bytového fondu provádí Federální státní statistická služba (Rosstat) a její územní orgány. Účetnictví se provádí na základě shrnutí forem statistického sledování federálního státu v oblasti bydlení
fondem s frekvencí a v termínech stanovených v ročních federálních programech statistické práce. Při sestavování ukazatelů oficiálního statistického účetnictví se používají ukazatele státního technického účetnictví.
Rozhodnutí Federální státní statistické služby ze dne 16. června 2006 č. 20, ze dne 29. prosince 2006 č. 88 a ze dne 25. října 2007 č. 66 schválila formuláře, podle nichž se provádí statistické účtování bytového fondu.
Organizace technického účetnictví a technického inventáře budou podávat zprávy o formě statistického pozorování federálního státu č. 1 „Bytový fond“ „Informace o bytovém fondu“ do 25. února roku následujícího po vykazovaném roce. Místní samosprávy musí předložit zprávu ve formuláři č. 4 bytový fond „Informace o poskytování bytových prostor občanům“ do 25. dubna roku následujícího po vykazovaném roce a ve formuláři č. 1-MO „Informace o poskytování obcí obchodním a sociálním zařízením "do 1. června roku následujícího po vykazovaném roce.
Ročně do 22. ledna právnické osoby - vlastníci bytového fondu, organizace, kterým je bytový fond přidělen na základě práva ekonomického řízení, a instituce pro provozní správu, na které byl bytový fond převeden, musí hlásit ve formuláři č. 1-KR " Informace o generální opravě bytového fondu “.
Je třeba poznamenat, že v současné době dochází k postupnému sladění statistických formulářů s RF LC, protože mnoho forem účtování o bytovém fondu vyžaduje seriózní zpracování.
Účetnictví
Může dnes existovat něco jako „účetnictví bytového fondu“? Takový koncept nemůže existovat, protože bytový fond je agregát
2 V souladu s bodem 3 nařízení o státním účetnictví bytového fondu, schváleného nařízením vlády Ruské federace ze dne 13. října 1997 č. 1301.
obytné prostory různých forem vlastnictví. V souladu s článkem 1 federálního zákona ze dne 21. listopadu 1996 č. 129-FZ „O účetnictví“, předmět účetnictví je majetkem organizací. V souladu s PBU 6/01, schváleným usnesením Ministerstva financí Ruské federace (Ministerstvo financí Ruska) č. 26n ze dne 30. března 2001, je účetní jednotka dlouhodobého majetku inventární položkou. Nezávislými nemovitostmi v bytových domech jsou pouze byty, pokoje ve společných bytech a nebytových prostorách, které jsou v souladu s PBU 6/01 inventární položkou a musí být účtovány organizacemi, které tyto prostory vlastní.
Tento závěr potvrzují oficiální vysvětlení Ministerstva pro místní rozvoj Ruské federace (Ministerstvo pro místní rozvoj Ruska). Podle dopisu tohoto ministerstva ze dne 20. prosince 2006 č. 14316-RM / 07 se tedy účetnictví bytového domu, v jehož prostorách patří dva nebo více vlastníků, zapisuje do rejstříku obecního (státního) majetku a (nebo) účtování bytového domu v rozvaze správce nebo jiné organizace by mělo být považováno za nezákonné. Bytové domy, které patří dvěma nebo více vlastníkům, podléhají odpisům z účetních účtů organizací, vyřazení z evidence majetku obce a z městské pokladny. Tento dopis obsahuje ještě jeden závěr, který podle našeho názoru není zcela správný: „V těchto bytových domech mohou být předmětem účetnictví obecních organizací pouze bytové a nebytové prostory, které jsou ve vlastnictví obce (při konsolidaci právo na ekonomické řízení nebo provozní řízení), předmět registrace majetku obce a být v městské pokladně (při neexistenci konsolidace práva na ekonomické řízení nebo provozní řízení). “ Vzhledem k tomu, obytné a neživé
všechny prostory musí být vyúčtovány vlastníky, kteří v tomto případě nejsou obecními jednotnými podniky; prostory nemohou být předmětem účetnictví v těchto podnicích.
Pokud tedy mluvíme o bytovém fondu, pak je dnes koncept finančního nebo účetního účetnictví použitelný pouze na majetek právnických osob, které jej musí zohlednit ve svých rozvahách.
Vzhledem k tomu, že postoupení obecním podřízeným podnikům na základě práva na ekonomickou správu bytových prostor ve vlastnictví obce není v souladu s normami RF Housing Code, má vedoucí podniku právo obrátit se na Výbor pro Správa městského majetku (KUMI) k vyřešení otázky převodu obecního bydlení do městské pokladny. Společnost KUMI musí vydat příslušnou objednávku. Postup odpisu rozvahy unitárních podniků a institucí městského majetku bude následující:
Evidence inventarizace bytových prostor;
Získání příkazu od společnosti KUMI k zabavení obecních bytových prostor;
Provedení příkazu vedoucího unitárního podniku o vynětí bytových prostor z rozvahy v souvislosti s nutností uvést majetkové vztahy do vlastnictví obecních bytových prostor v souladu s normami bytové legislativy;
Registrace aktu přijetí a převodu dlouhodobého majetku ve formě č. OS-1a, schváleného usnesením Státního výboru Ruské federace pro statistiku ze dne 21. ledna 2003 č. 7; spolu se zákonem jsou inventární karty dlouhodobého majetku převedeny orgánům místní správy ve formě č. OS-6.
Pokud KUMI nevydá příslušný příkaz, obecní jednotný podnik nebo instituce má právo na základě článků 235 a 236 odmítnout majetek spadající pod hospodářskou jurisdikci nebo provozní správu.
Občanský zákoník Ruské federace (občanský zákoník Ruské federace). Za tímto účelem vydá vedoucí podniku odpovídající příkaz a zašle KUMI oznámení o odmítnutí majetku pod ekonomickou kontrolou nebo provozním řízením a o odstranění bytového fondu z rozvahy.
Podle článku 15 zákona o bydlení Ruské federace je předmětem práv na bydlení byt, nikoli bytový dům. V důsledku toho by všechny obytné prostory měly být účtovány vlastníky, kterými jsou fyzické osoby (právnické osoby) a obce. Společný majetek bytových domů je ve společném vlastnictví vlastníků prostor v bytovém domě, takže také nemůže být v rozvaze bytových organizací. Bytové domy jako objekty nemovitostí by tedy měly být odepsány z rozvahy městských unitárních podniků.
V souladu se zákonem Ruské federace ze dne 4. července 1991 č. 1541-1 „O privatizaci bytového fondu v Ruské federaci“, převod vlastnického práva, užívání a nakládání s jednotlivými obytnými prostory na občan je poskytován. Přesto v praxi často nastává situace, kdy je bytový dům s privatizovanými byty nadále uveden v rozvaze městských bytových organizací. V tomto případě holdingová společnost vylučuje důvody pro jejich účtování ve své rozvaze v souladu s normami PBU 6/01. Kromě toho v souladu s dopisem Ministerstva pro místní rozvoj Ruska ze dne 20. prosince 2006 č. 14316-RM / 07 „O převodu bytových domů při volbě způsobu správy“, bytových a nebytových prostorách, práva státního nebo městského vlastnictví, která byla ukončena v důsledku privatizace a jiných občanskoprávních transakcí, v souladu s právními předpisy Ruské federace o účetnictví, se odepisují z rozvahy unitárních podniků nebo státních a obecních institucí, kterým byli přiděleni
o právu na ekonomické řízení nebo provozní řízení.
Řízení o zabavení domu, na který se vztahují práva hospodářského nebo provozního řízení, u městského unitárního podniku (MUP) nebo městské instituce (MU) v souvislosti se zánikem práv orgánu místní správy na něj , volba způsobu správy a převodu domu na správu vlastníků nebo jimi pověřených osob následující:
Vyřazení z rozvahy v MUP (MU) a převod KUMI;
Přijetí účetnictví v rozvaze v městské pokladně (MC) orgánem správy městského majetku (KUMI).
V souladu s článkem 15 RF LC RF je dům zaznamenán v KUMI:
V evidenci majetku obce;
V účetnictví KUMI.
Je třeba poznamenat, že v obecním
vzdělání musí být schváleno normativním aktem upravujícím vedení evidence majetku obce. Osoby oprávněné měnit registr a nezbytné důvody pro jeho změny by měly být v tomto dokumentu uvedeny na místní úrovni. Samozřejmě je třeba mít na paměti, že federální zákon č. 131-FZ ze dne 6. října 2003 „O obecných zásadách organizace místní samosprávy v Ruské federaci“ odkazoval na otázky zavedení postupu pro účtování obecních majetek na federální úrovni. V souladu s čl. 50 odst. 6 uvedeného zákona musí být takový postup stanoven federálním zákonem. Před jeho přijetím by se však při registraci majetku obce mělo vycházet z aktuálních dokumentů obce.
Postup při provádění změn v evidenci majetku obce by měl pokračovat i při převodu bytového domu na správu (HOA, správcovská organizace, vlastníci prostor). Registr majetku obcí z hlediska účetnictví bytového fondu bude tedy postupně uveden do souladu se stávající legislativou.
stát, tj. k účetnictví obecního majetku, a nikoli bytových domů.
Kromě toho mohou být v souvislosti s převodem domu na správu vlastníků nebo jimi pověřených osob vyňaty z evidence majetku obce objekty, které nejsou majetkem obce. Změna registru majetku obce proto zahrnuje následující kroky:
Vyloučení z evidence majetku obce převedeného do správy domu jako předmět účetnictví;
Zařazení do evidence majetku obce v prostorách obce jako účetní objekty.
Přinést účetnictví v souladu s článkem 15 RF LC pro držitele obecních zůstatků zahrnuje následující akce:
Odstranění z rozvahy domu jako účetní objekt;
Výpočet nákladů na obecní prostory, pokud jsou součástí domu převedeného do správy;
Akceptování městských prostor pro účtování s kalkulovanými náklady.
Od 1. ledna 2006 je postup účtování majetku rozpočtových organizací upraven vyhláškou Ministerstva financí Ruské federace ze dne 26. února 2006 č. 25n „O schválení pokynu k rozpočtovému účetnictví“. V souladu s tímto Pokynem musí být rozpočtové účetnictví majetku městské pokladny vedeno místní samosprávou (OMS) a účet 010100000 „Dlouhodobý majetek“ je určen pro účtování dlouhodobého majetku, který odráží údaje o hodnotě, odpisech , získávání a nakládání s předměty pokladny podle pravidel stanovených v pokynech k rozpočtovému účetnictví.
Při absenci výhod z daně z nemovitosti na regionální úrovni budou předměty městské pokladny zaznamenané na účtu 010000000 jako dlouhodobá aktiva předmětem daně z majetku právnických osob v OMS, která je pověřena funkcemi
správy a nakládání s obecním majetkem.
V případě, že obecní vlastnictví nemovitostí není registrováno pro místní samosprávy, měly by být provedeny na příslušných analytických účetních podúčtech 010601000 „Investice do nefinančních aktiv“ (dopis Ministerstva financí Ruska z února 6, 2006 č. 02-14-10a / 239).
Postavení ruského ministerstva financí není nesporné. Uložením povinnosti vedení účetnictví státní pokladny OMS, která spravuje obecní majetek, jí ruské ministerstvo financí ukládá povinnost nestanovenou zákonem a regulačními právními akty. Chtěl bych poznamenat, že zákony OMS o postupu správy městské pokladny, které byly přijaty před přijetím příslušných pokynů ruským ministerstvem financí, odrážely poněkud odlišný přístup k účtování o majetku státní pokladny. Za tímto účelem byl vytvořen registr, který odráží účtování majetku, seskupený do sekcí s uvedením řady charakteristik. V současnosti tak zůstává otevřená otázka potřeby účtování obecních bytových prostor v pokladně.
Účtování bytového domu jako objektu správy
Jak již bylo uvedeno, bytový dům není samostatným předmětem práv na bydlení. Činnost HOA a řídících organizací spočívá v řízení bytového domu a poskytování služeb a bytových služeb. Současně nemohou být v rozvaze těchto organizací bytové a nebytové prostory ani společný majetek bytového domu. V důsledku toho ani HOA, ani řídící organizace nebudou plátci daně z nemovitosti a daně z pozemků. Názor ruského ministerstva financí na tuto otázku je obdobný: v rozvaze by neměly být brány v úvahu ani HOA, ani městské organizace.
soukromé prostory i společný majetek (dopisy Ministerstva financí Ruska ze dne 25. března
2006 č. 03-06-01-04 / 08, ze dne 10. srpna 2006 č. 03-06-01-04 / 158). Takový majetek je však možné zaznamenávat na podrozvahových účtech. Podle našeho názoru je vhodné vést podrozvahové záznamy o společném majetku, pokud je zamýšleno převést určený majetek k použití na třetí osoby na základě občanskoprávních smluv.
Zavedení nového správcovského objektu, kterým je bytový dům a zejména společný majetek v této budově, zákonem o bydlení Ruské federace, vede k potřebě zohlednit rysy právního režimu společného majetku v bytě budova.
Složení společného majetku
Společný majetek v bytovém domě náleží vlastníkům prostor právem společného společného vlastnictví. Podle obecné pravidlo podíl na právu na společný majetek domu (podíl na účasti) je úměrný velikosti celkové plochy prostor (článek 37 RF LC), ledaže by před vstupem dohody v platnost Zákon o bydlení Ruské federace, vlastníci prostor nestanovili jiné pravidlo rozhodnutím valné hromady nebo jinou dohodou (článek 15 federálního zákona ze dne 29. prosince 2004 č. 189-FZ „O zavedení Zákon o bydlení Ruské federace “).
Složení společného majetku vlastníků bytového domu je stanoveno v souladu s článkem 36 RF LC a Pravidly pro udržování společného majetku v bytovém domě, schválenými nařízením vlády Ruské federace ze dne 13. srpna , 2006
Ne. 491. Je třeba poznamenat, že seznam společného majetku stanovený Pravidly je otevřený a pro klasifikaci tohoto nebo těchto prostor jako společného majetku je důležité vzít v úvahu následující kritéria:
Prostory by neměly být součástí bytů;
Musí být navrženy tak, aby sloužily více než jedné místnosti v domácnosti.
V souladu s ustanovením 1 nařízení vlády Ruské federace č. 491 se určuje složení společného majetku:
Vlastníci prostor v bytovém domě - za účelem splnění povinnosti udržovat společný majetek;
Státní orgány - za účelem kontroly údržby společného majetku;
Orgány místní správy - za účelem přípravy a provedení otevřeného výběrového řízení na výběr řídící organizace v souladu s částí 4 článku 161 RF LC.
Orgány místní samosprávy mají právo zasílat dotazy týkající se příslušnosti jednotlivých prvků ke společnému majetku orgánu, který provádí státní registraci práv k nemovitostem a transakce s nimi, územním orgánům Federální registrační služby3, orgánu činnosti pro údržbu státního katastru nemovitostí4 a orgánům státní registrace nemovitostí 5.
Registrace práva na obecnou akcii
vlastnictví
V souladu s občanským zákoníkem Ruské federace a federálním zákonem ze dne 21. července 1997 č. 122-FZ „O státní registraci práv k nemovitostem a transakcích s nimi“
3 Dekret prezidenta Ruské federace ze dne 13. října 2004 č. 1315 „Otázky Federální registrační služby“.
5 Nařízení vlády Ruské federace ze dne 13. října 1997 č. 1301 „O státní registraci bytového fondu v Ruské federaci“.
majetková a jiná majetková práva k nemovitostem, omezení těchto práv, jejich vznik, převod a zánik podléhají státní registraci v jednotném státním rejstříku.
Při zadávání informací o bytových nebo nebytových prostorech do Jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem a transakcím s nimi (USRR) jsou také uvedeny informace o složení společného majetku.
V případech, kdy je předmět společného majetku převeden k použití (například k pronájmu) na jakoukoli osobu nebo je předmětem jiných transakcí, na jejichž základě je omezeno právo na společné sdílené vlastnictví, při stavbě nového předmětu společné vlastnictví, je vyžadována státní registrace práv k tomuto objektu. Postup státní registrace práv k objektům nemovitostí, které jsou společným majetkem v bytovém domě, stanoví Pokyn „O specifikách provádění zápisů do Jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem a transakcí s ním“, schváleného vyhláškou Ministerstva spravedlnosti Ruské federace ze dne 14. února 2007 č. 29 (dále jen „Pokyn“).
Žádost o státní registraci práva na společné sdílené vlastnictví mohou registračnímu orgánu podat tyto osoby:
1) vlastníci prostor v bytovém domě;
2) zástupci vlastníků prostor v bytovém domě (zmocnění na základě plné moci, rozhodnutí valné hromady vlastníků, na jiném právním základě);
3) předseda a (nebo) jiný člen představenstva HOA jménem valné hromady členů HOA.
Spolu s žádostí o registraci orgánu (bod 7 pokynů) jsou poskytovány:
Dokumenty o tom, že státní orgán nebo orgán místní správy vytvoří pozemek, na kterém se nachází bytový dům, pokud byl pozemek vytvořen po vstupu zákona o bydlení Ruské federace v platnost;
Rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě o vytvoření pozemku, na kterém se nachází bytový dům (pokud pozemek nebyl vytvořen před vstupem v platnost bytového zákoníku Ruské federace) ;
Plány nemovitostních objektů, včetně katastrálního plánu pozemku, na kterém se bytový dům nachází, a také technický účetní doklad bytového domu obsahující informace o složení společného majetku v bytovém domě;
Souhlas se zmenšením velikosti společného majetku v bytovém domě všech vlastníků prostor v této budově jeho rekonstrukcí;
Rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě o rekonstrukci bytového domu (včetně jeho rozšíření nebo nadstavby), výstavbě hospodářských budov a dalších budov, staveb, staveb;
Rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě o mezích užívání pozemku, na kterém se bytový dům nachází, včetně zavedení omezení jeho užívání, pokud takové omezení (břemeno) právo na společné sdílené vlastnictví podléhá státní registraci;
Rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě o převodu společného majetku v bytovém domě na užívání, pokud registrace státu podléhá omezení (zatížení) práva na společné sdílené vlastnictví nemovitosti;
Dohoda o novém zatížení pozemků s právem omezeného užívání mezi osobou požadující toto zatížení pozemku a vlastníky prostor v bytovém domě, pokud registrace státu podléhá omezení (zatížení) práva ke společnému sdílenému vlastnictví nemovitosti.
Zápis do jednotného státního rejstříku právnických osob o velikosti akcií v právu na společné sdílené vlastnictví objektu
nemovitost vlastníků prostor v bytovém domě se provádí na základě informací obsažených v rozhodnutí valné hromady vlastníků o společném majetku v bytovém domě předloženém k registraci státu (článek 15 zákona o Uzavření zákona o bydlení Ruské federace, článek 245 občanského zákoníku Ruské federace).
Osvědčení o státní registraci práv v souvislosti se státní registrací práva na společné sdílené vlastnictví k nemovitostem se vlastníkovi objektu v bytovém domě nevydává. Tyto informace jsou obsaženy v osvědčení o státní registraci práv vydaných vlastníkovi objektu v bytovém domě tak, že do něj zadá popis nemovitostí a uvede velikost podílu na právu společného vlastnictví v souladu s s odstavcem 39 Pravidel pro vedení Jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem a transakcím s ním, schváleného nařízením vlády Ruské federace ze dne 18. února 1998 č. 219.
Informace o právech k objektům společného majetku v bytových domech tak budou vytvářeny postupně, a to zápisem do jednotného státního rejstříku v případech stanovených zákonem.
Technické vyúčtování bytového domu
Jak již bylo uvedeno, článek 19 RF LC stanoví státní registraci bytového fondu, která zahrnuje mimo jiné registraci technických pasů pro obytné prostory. Je třeba poznamenat, že právní předpisy se nedotýkají otázky samostatného osvědčování společného majetku domu. Při změně organizace pro správu je vhodné vypracovat dokument, který by podrobně popisoval složení společného majetku (akt stavu společného majetku). V současné době mohou být základem takového dokumentu dokumenty technického inventáře (technický pas domu).
Dekretem vlády Ruské federace ze dne 13. srpna 2006 č. 491 ministerstvo hospodářského rozvoje
rozvoj a obchod Ruské federace (Ministerstvo hospodářského rozvoje Ruska) byl pověřen schválit do 1. října 2006 postup pro stanovení složení společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě a formu doklad k technickému účetnictví takového majetku. Dosud však takový dokument nebyl přijat.
Dříve byl na základě nařízení vlády Ruské federace ze dne 6. června 2005 č. 722-r vypracován Plán přípravy návrhů usnesení vlády Ruské federace nezbytných pro provádění bytového řádu Ruské federace. schválený. Touto objednávkou bylo Ministerstvu hospodářského rozvoje Ruska uloženo připravit návrh usnesení vlády Ruské federace o změnách regulačních právních aktů o státním technickém účetnictví a technické inventuře nemovitostí v oblasti bydlení v Ruské federaci, včetně formy technického pasu pro bytové prostory.
Současně zákon o bydlení RF, další federální zákony, pravidla pro údržbu společného majetku v bytovém domě schválená nařízením vlády Ruské federace ze dne 13. srpna 2006 č. 491 a další regulační právní předpisy činy Ruské federace nezakládají právo rozhodnout valnou hromadu vlastníků prostor v bytovém domě o volbě způsobu správy takového domu a opatření k provedení tohoto rozhodnutí, v závislosti na určení složení společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě způsobem stanoveným Ministerstvem hospodářského rozvoje Ruska. Při absenci schváleného postupu pro stanovení složení společného majetku a formy dokladu pro technické účtování společného majetku se toto účtování provádí v rozsahu, který je v praxi skutečně možný.
V souladu s bodem 24 nařízení vlády Ruské federace č. 491 jsou informace o složení a stavu společného majetku zohledněny v technické dokumentaci bytového domu, která obsahuje:
Doklady pro technické vyúčtování bytového fondu obsahující informace o stavu společného majetku;
Dokumenty (akty) o přijetí výsledků práce;
Úkony kontroly, kontrola stavu (zkoušky) inženýrských sítí, měřicí zařízení, mechanická, elektrická, sanitární a jiná zařízení sloužící více než jedné místnosti v bytovém domě, konstrukční části bytového domu (střecha, uzavírající nosné a jiné - nosné konstrukce bytového domu, objekty umístěné na pozemku a další části společného majetku), aby vyhovovaly svým provozním kvalitám stanoveným požadavkům;
Pokyny k provozu bytového domu ve formě stanovené federálním výkonným orgánem odpovědným za rozvoj státní politiky a právní regulace v oblasti stavebnictví, architektury, územního plánování a bydlení a komunálních služeb. Nařízení o vývoji, převodu, používání a ukládání pokynů k provozu bytového domu schválené vyhláškou Ministerstva pro místní rozvoj Ruska ze dne 1. června 2007 č. 45.
Mezi další dokumenty týkající se správy bytového domu patří:
Kopie katastrálního plánu (mapy) pozemku, ověřená orgánem odpovědným za správu státního pozemkového katastru;
Výpis z Unified State Register, který obsahuje informace o registrovaných právech k nemovitostem, které jsou společným majetkem;
Kopie územního plánu pozemku ověřená autorizovaným orgánem místní samosprávy v předepsané formě (u bytových domů, jejichž výstavba, rekonstrukce nebo generální oprava byla provedena na základě stavebního povolení získaného po zřízení vládou Ruské federace
formy územního plánu pozemku);
Dokumenty, které označují obsah a rozsah věcného břemene nebo jiných břemen, s připojením plánu ověřeného příslušnou organizací (orgánem) pro státní registraci nemovitých předmětů, na kterém je rozsah a hranice věcného břemene nebo jiných břemen souvisejících část pozemku je označena (pokud existuje nevolnictví);
Projektová dokumentace (kopie projektové dokumentace) pro bytový dům, v souladu s níž byla provedena (pokud existuje) stavba (rekonstrukce) bytového domu;
Další dokumenty týkající se správy bytového domu, jejichž seznam je stanoven rozhodnutím valné hromady vlastníků prostor.
Mezi další dokumenty patří seznam dokumentace uvedený v odstavcích
1.5.1-1.5.3 Pravidla a předpisy technický provoz bytový fond, schválený vyhláškou Státního výboru Ruské federace pro výstavbu a bydlení a komunální služby č. 170 ze dne 27. září 2003. Je třeba mít na paměti, že pojmenovaná Pravidla a normy pro technický provoz bydlení zásoby mají doporučující povahu.
Tato pravidla týkající se technické dokumentace pro dlouhodobé skladování zahrnují:
Osvědčení o převzetí obytných budov od stavebních organizací;
Schémata vnitropodnikového zásobování vodou, kanalizace, ústředního topení, tepla, plynu, elektrické sítě atd. (Pro informaci je přiložen diagram vnitropodnikových sítí);
Pasy kotelen, knihy kotelen;
Cestovní pasy;
Pasy pro každý obytný dům, byt a pozemek;
Výkonné výkresy zemních smyček (pro budovy s uzemněním).
Dokumentace nahrazená z důvodu vypršení platnosti zahrnuje:
Odhady, soupis prací pro běžné a velké opravy;
Osvědčení o technické kontrole;
Protokoly aplikací obyvatel;
Protokoly pro měření odporu elektrických sítí;
Protokoly měření ventilace.
Bod 1.6 technických a technických předpisů
provozování bytového fondu ukládá vlastníkům bytového fondu nebo jím pověřeným osobám včas provést změny v prováděcí dokumentaci dispozice prostor, konstrukčních prvků a technických zařízení vyplývající z oprav, rekonstrukcí, modernizace, přestavby a zdokonalení zdokonalení , s úpravou technického pasu pro dům, stavbu a pozemek.
V závislosti na způsobu správy bytového domu má povinnost uchovávat technickou dokumentaci domu správcovská organizace, partnerství vlastníků domů (bytové družstvo, družstvo bytové výstavby), vlastníci prostor v domě6.
Údaje předložené organizací technického účetnictví a technického inventáře neobsahují všechny informace nezbytné k posouzení stavu společného majetku při výběru způsobu správy bytového domu7.
V současné době tedy existuje problém s nedostatkem technického účetnictví pro společný majetek bytového domu. Částečně zadaný problém vyřešeno přijetím nařízení o vývoji, převodu, používání a ukládání pokynů k provozu bytového domu8. V souladu s odstavcem 4 uvedeného nařízení obsahuje Pokyn doporučení
doporučení developera (zhotovitele) na údržbu a opravy společného majetku v bytovém domě, doporučená životnost jednotlivých částí (objektů, prvků) společného majetku. Pokyn obsahuje obecný popis bytového domu a podle toho složení a vlastnosti společného majetku. Zároveň se na bytové domy vztahuje vypracování a údržba pokynů k provozu bytových domů, jejichž povolení bylo přijato po 1. červenci 2007.
V důsledku toho před přijetím příslušného regulačního právního aktu, který schválí jednotnou podobu dokumentu pro technické účetnictví bytového fondu, obsahujícího informace o stavu společného majetku, s přihlédnutím ke skutečnosti, že právní předpisy Ruské federace nezakládá právo rozhodovat valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě o volbě způsobu správy takového domu a opatření k provedení tohoto rozhodnutí v závislosti na určení složení společné nemovitosti vlastníků prostor v bytovém domě způsobem předepsaným Ministerstvem hospodářského rozvoje a obchodu Ruské federace se technické vyúčtování společného majetku neprovádí v plném rozsahu.
Finanční účetnictví bytového domu
Jak již bylo uvedeno, vzhledem k tomu, že se musí počítat s obytnými (nebytovými) prostorami i se společným majetkem, není nutné, aby o tomto majetku vedli účetní záznamy vlastníci domů, správcovská společnost nebo HOA.
6 Část 10 článku 162 zákona o bydlení Ruské federace; dopis Ministerstva pro místní rozvoj Ruské federace ze dne 20. prosince 2006 č. 14313-RM / 07.
7 V souladu s bodem 15 nařízení vlády Ruské federace ze dne 13. října 1997 č. 1301 „O státní registraci bytového fondu v Ruské federaci“ se postupuje při přístupu a vydávání informací z archivů ZISZ jsou určovány výkonnými orgány jednotlivých subjektů Ruské federace.
8 Předpisy o vývoji, převodu, používání a skladování pokynů k provozu bytového domu byly schváleny vyhláškou Ministerstva pro místní rozvoj Ruské federace ze dne 1. června 2007 č. 45.
Zároveň je jednou z funkcí řídící organizace nebo HOA, v závislosti na volbě způsobu správy bytového domu, kontrola řádné údržby společného majetku bytového domu.
Hlášení informací o partnerství vlastníků domů, správcovské organizaci by mělo zahrnovat informace o provedených pracích, službách poskytovaných za údržbu společného majetku v bytovém domě, stejně jako informace o porušeních zjištěných během výkonu práce a ustanovení služeb atd. příjmy za každý bytový dům, který spravují.
Hlášení informací poskytovaných vlastníkům konkrétního domu se může projevit ve formě osobního účtu bytového domu. Osobní účet bytového domu je sestaven na základě údajů z primární účetní závěrky HOA nebo správcovských organizací a také z údajů z technické dokumentace. Doporučuje se zohlednit informace o příjmech a nákladech na údržbu na osobním účtu bytového domu.
bytový dům, poskytování inženýrských sítí, provádění dalších činností zaměřených na dosažení cílů údržby a užívání společného majetku v bytovém domě. Pokud vlastníci prostor v bytovém domě tvoří zvláštní fondy (rezerva na obnovu a opravu společného majetku v bytovém domě a jeho vybavení), doporučuje se promítnout informace o stavu těchto fondů na osobní účet bytový dům: seznam zvláštních fondů, zdroje příjmů do zvláštních fondů, pokyny k použití prostředků z fondů a zůstatek fondů na konci vykazovaného období. Informace o stavu zvláštních fondů umožňují plánovat vynakládání prostředků ze zvláštních fondů, kontrolovat vynakládání těchto prostředků.
Osobní účet je tedy jedním z nástrojů pro sledování a hodnocení efektivnosti správcovských organizací nebo HOAs při správě bytového domu a lze jej použít jako nástroj pro hodnocení „finanční stability“ bytového domu.
EP | JSC „Centrum pro městské hospodářství“ I§1 60 let v oblasti bydlení a komunálních služeb
Poskytuje služby v následujících oblastech:
Vypracování integrovaných rozvojových programů a investičních programů Regulační podpora financování generálních oprav domů Vypracování a nezávislé posouzení výrobních programů Vypracování norem pro spotřebu energií Výpočet nákladů na povinné a doplňkové práce a služby Vypracování kritérií dostupnosti veřejných služeb Vývoj ekonomických norem a norem
Navrhovatel nesouhlasí s odmítnutím registrace vlastnictví půdy
Přihlašovatel nesouhlasí s odmítnutím zápisu práva (podílu na právu) na vlastnictví nemovitostí (jiných než pozemků)
1. Státní zápis do katastru a státní zápis práv k vytvořené stavbě, stavbě, k rozpracovanému předmětu stavby, pokud právo žadatele na pozemek, na kterém se taková stavba, stavba, předmět stavby nachází, není zapsané v jednotném státním rejstříku nemovitostí, jsou prováděny současně s registrací státního katastru a (nebo) státním zápisem práva žadatele na takový pozemek, s výjimkou případu uvedeného v části 10 tohoto článku.
2. Státní registrace práv k vytvořené stavbě, stavba se provádí i tehdy, pokud v době státní registrace práv k vytvořené stavbě, výstavbě došlo k době nájmu nebo bezdůvodného užívání pozemku poskytnutého pro stavbu těchto skutečných realitní objekty vypršely, zatímco v době uvedení do provozu těchto realitních objektů neuplynula doba příslušné smlouvy.
3. Při současné realizaci státní katastrální evidence a státní registrace vlastnictví vytvořené budovy, stavby lze provést státní katastrální registraci všech prostor v takové budově, stavbě, včetně těch, které se vztahují k veřejnému majetku, pokud žadatel předloží technický plán budovy, stavby obsahující informace nezbytné pro státní katastrální registraci těchto prostor. Státní katastrální zápis všech prostor v budově, stavbě, včetně těch, které se vztahují k veřejnému majetku, se rovněž provádí na základě žádosti vlastníka budovy nebo stavby, jejíž vlastnictví je zapsáno v Jednotném státním rejstříku nemovitostí Pozemek a technický plán budovy, struktura obsahující informace potřebné pro státní katastrální registraci těchto prostor.
3.1. Při současné realizaci státní katastrální evidence a státní registrace vlastnictví k vytvořené stavbě lze provést stavovou katastrální registraci všech parkovacích míst v takové budově, stavbu, pokud žadatel předloží technický plán stavby, stavbu obsahující informace potřebné pro státní katastrální registraci těchto strojů - místa. Státní katastrální evidence všech parkovacích míst v budově, stavbě se provádí také po podání žádosti vlastníka budovy nebo stavby, jejíž vlastnictví je zapsáno v Jednotném státním registru nemovitostí, a technického plánu budovy, struktury obsahující informace nezbytné pro státní katastrální registraci uvedených míst.
4. Při provádění státní katastrální evidence bytového domu se státní katastrální evidence všech bytových a nebytových prostor v něm umístěných, včetně těch, které tvoří společný majetek v takovém bytovém domě, jakož i parkovacích míst umístěných v takovém bytovém domě probíhá současně.
5. V průběhu státní registrace vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v bytovém domě se současně provádí státní registrace podílu na společném vlastnictví prostor a pozemku, který v něm tvoří společný majetek. Státní registrace vlastnictví bytového domu se neprovádí.
6. Státní katastrální evidence prostor, parkovací místa z důvodu změn jejich charakteristik nebo nově vytvořených nebo zformovaných prostor, parkovací místa umístěná v budově, stavbě, v důsledku rekonstrukce, které parametry budovy, stavby (počet podlaží, plocha, výška, nadstavba, rekonstrukce, dilatace byla provedena), probíhá současně se zápisem stavu katastru změn vlastností takto rekonstruovaných budov, staveb v případě, že byl dříve proveden zápis katastru státu vztah k těmto prostorům, parkovací místa.
(viz text v předchozím vydání)
7. Při výmazu ze státního katastru nemovitostí a (nebo) státním zápisu zániku práv k budově, stavbě v souvislosti se zánikem jejich existence, zrušení zápisu ze státního katastru nemovitostí a státním zápisem zániku práv do všech prostor a parkovacích míst v takové budově, stavbě ... Odstranění předmětu nedokončené stavby ze státního katastru v souvislosti se zánikem jeho existence se provádí současně se státním zápisem zániku práv k němu.
(viz text v předchozím vydání)
8. Odstranění věci nedokončené stavby ze státního katastru a státní zánik zániku práv k tomuto objektu, pokud byla dříve provedena státní katastrální registrace a státní registrace práv k ní, jsou prováděny současně s státní katastrální evidence budov, staveb vytvořených v důsledku dokončení stavby tohoto objektu nebo všech prostor nebo parkovacích míst v nich a státní registrace práv k nim.
(viz text v předchozím vydání)
9. Pro státní registraci převodu práva na byt, jehož technické a ekonomické ukazatele a parametry odpovídají podmínkám pro klasifikaci tohoto bytu jako standardního bytu stanoveného federálním výkonným orgánem odpovědným za rozvoj státní politiky a právní úprava v oblasti stavebnictví, architektury, rozvoje měst (dále jen standardní bydlení), na základě smlouvy o prodeji těchto bytových prostor (dále jen smlouva o koupi a prodeji standardního bydlení) ), výpis ze seznamu občanů oprávněných ke koupi standardního bydlení postaveného na pozemcích jediného developerského ústavu v bydlení nebo na pozemcích, jejichž vlastnictví státu není vymezeno a které za ně spravuje jednotná rozvojová instituce v sektoru bydlení federálního výkonného orgánu odpovědného za správu federálního majetku, převod k bezplatnému užívání nebo nájemnému za výstavbu standardního bydlení, včetně jejich integrovaného rozvoje pro výstavbu takového bydlení, nebo nájemné za výstavbu v minimálním požadovaném objemu standardního bydlení, včetně jejich integrovaného rozvoje pro výstavbu v minimálním požadovaném objemu standardní bytová a jiná bytová výstavba způsobem a za podmínek stanovených federálním zákonem ze dne 24. července 2008 N 161-FZ „O pomoci při rozvoji bytové výstavby“. Tento výpis musí obsahovat informace o občanovi, který je smluvní stranou smlouvy o prodeji standardního bydlení.
(viz text v předchozím vydání)
10. Státní katastrální registrace a státní registrace práv k vytvořené budově nebo stavbě se provádí na základě povolení k uvedení příslušného realitního objektu do provozu a dokladu o vlastnictví k pozemku, na kterém je takový nemovitý objekt nachází se. Státní katastrální registrace a státní registrace práv k předmětu nedokončené stavby se provádějí na základě povolení ke stavbě takového objektu a dokladu o vlastnictví k pozemku, na kterém se taková nemovitost nachází. Státní katastrální registrace a státní registrace práv k vytvořené budově nebo stavbě, pro jejichž stavbu se v souladu s federálními zákony nevyžaduje stavební povolení, a odpovídající předmět nedokončené stavby se provádí na základě technický plán těchto nemovitostí a titulní list pozemků, kde se tyto nemovitosti nacházejí, nebo doklad potvrzující v souladu s pozemkovým zákonem Ruské federace možnost umístění takto vytvořených staveb , jakož i odpovídající objekty nedokončené stavby bez poskytnutí pozemků nebo zřízení věcného břemene.
11. Pro státní registraci vlastnického práva jediného developerského institutu v sektoru bydlení pro bytové a (nebo) nebytové prostory k realitnímu objektu vytvořenému v souladu se smlouvou o nájmu pozemku jediného developerského institutu v sektoru bydlení pro bytovou výstavbu, pro integrovaný rozvoj území, v rámci kterého mimo jiné zajišťuje bytovou výstavbu, a (nebo) pro další rozvoj území, v souladu s rozdělením plochy příslušného realitního objektu mezi strany takové dohody uzavřené způsobem a za podmínek stanovených v článku 16.6-3 spolkového zákona ze dne 24. července 2008 161-ФЗ „O pomoci při rozvoji bytové výstavby“, spolu s dalšími dokumenty stanovenými tohoto spolkového zákona se předkládá dokument podepsaný stranami potvrzující splnění jejich povinností vyplývajících z takové dohody, s přihlédnutím k dohodě uvedené v čl. 16.6-3 odst. 4 části 4 spolkového zákona a ze dne 24. července 2008 N 161-FZ „O pomoci při rozvoji bytové výstavby“ a obsahující popis konkrétních bytových a (nebo) nebytových prostor v uvedeném realitním objektu.
12. Pro státní registraci vlastnického práva pronajímatele k bytovým a (nebo) nebytovým prostorům v realitním objektu vytvořeném v souladu se smlouvou o pronájmu pozemku uzavřenou podle článku 10.1 federálního zákona ze dne 25. února 1999 N 39 -FZ „O investičních činnostech v Ruské federaci prováděných ve formě kapitálových investic“ se spolu s dalšími dokumenty stanovenými tímto federálním zákonem předkládá dokument podepsaný stranami potvrzující plnění jejich povinností vyplývajících z této dohody s přihlédnutím k dohodě stanovené v čl. 10.1 odst. 2 pododstavci 3 federálního zákona ze dne 25. února 1999 č. 39-FZ „O investiční činnosti v Ruské federaci prováděné ve formě kapitálových investic“ a obsahující popis konkrétních bytových a (nebo) nebytových prostor v uvedeném objektu nemovitosti.
Problematika registrace pozemků pod bytovým domem je v současnosti pro obyvatele Moskvy jednou z nejnaléhavějších.
Potřebujete dát kolem dvora plot? Chcete dětské hřiště a parkování pro hosty ve dvoře, než výškovou budovu postavenou přímo u vašich oken? Nechcete placené parkování ve dvoře a dálnici procházející pod okny? Všechny tyto problémy lze vyřešit, pouze pokud je pozemek pod vaším bytovým domem řádně formalizován.
A základní právní normou je zde článek 36 zákona o bydlení Ruské federace, podle kterého „vlastníci prostor v bytovém domě vlastní na základě společného podílového vlastnictví společný majetek v bytovém domě, a to .. - pozemek, na kterém se tento dům nachází, s prvky terénních úprav a vylepšení, další objekty určené k údržbě, provozu a zlepšování tohoto domu a umístěné na uvedeném pozemku. Hranice a velikost pozemku, na kterém se bytový dům nachází, jsou stanoveny v souladu s požadavky pozemkové legislativy a legislativy územního plánování. “
Toto je základní pravidlo, které si musíte pamatovat, vzhledem k následujícím funkcím:
Od kterého okamžiku se nájemci domu stávají vlastníky pozemku pod takovým bytovým domem (dále jen MKD)?
Od okamžiku vytvoření pozemku a provedení jeho katastru nemovitostí je pozemek, na kterém se nachází bytový dům a další nemovitý majetek obsažený v takovém domě, bezplatně převeden do společného sdíleného vlastnictví vlastníků prostory v bytovém domě (článek 5, článek 16 federálního zákona RF č. 189-FZ ze dne 29. prosince 2004, „O zavedení bytového řádu Ruské federace“). Jinými slovy, ode dne, kdy je pozemek pod MKD zapsán do katastru nemovitostí, se vlastníci pozemků v MKD (bytových i nebytových!) Stávají vlastníky tohoto pozemku. Od tohoto okamžiku je web v jejich sdíleném vlastnictví a pro potvrzení tohoto práva se nevyžaduje získání samostatných certifikátů na papíře. Podle odstavce 1 čl. 22 spolkového zákona ze dne 24.07.2007 č. 221-FZ „O státním katastru nemovitostí“ se státní katastrální evidence pozemků provádí na základě územního plánu.
Shrnutí: ode dne zápisu této parcely do katastru nemovitostí.
Jak začíná registrace pozemku pod bytovým domem?
V souladu s ustanovením čl. 16 federálního zákona Ruské federace č. 189-FZ ze dne 29. prosince 2004 „O zavedení bytového řádu Ruské federace“ v případě, že pozemek, na kterém je bytový dům a jiné nemovitosti, které jsou součástí takového domu nejsou vytvořeny před vstupem v platnost bytového řádu Ruské federace (tj. před 1. březnem 2005), na základě rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v bytě budova, jakákoli osoba oprávněná na uvedeném setkání má právo obrátit se na státní úřady nebo místní samosprávy s žádostí o vytvoření pozemku, na kterém je bytový dům umístěn. Tvorba pozemku, na kterém se bytový dům nachází, je prováděna státními orgány nebo místními orgány.
Ústavní soud Ruské federace však ve svém usnesení č. 12-P ze dne 28.05.2010 uznal normu jako nevyhovující, podle které vlastník prostor v bytovém domě, který k tomu není oprávněn valná hromada vlastníků prostor v této budově, se nemohla obrátit na státní úřady nebo místní úřady, místní samosprávu s žádostí o vytvoření pozemku, na kterém se bytový dům nachází. Donedávna tedy mohl na Moskevské oddělení nemovitostí (dříve Moskevské oddělení pozemkových zdrojů) podat žádost o vytvoření pozemků pro bytový dům pouze jeden vlastník prostor (bytových i nebytových prostor).
Nyní, v souvislosti se vstupem v platnost změn Pozemkového zákoníku Ruské federace od 3. 1. 2015, se tvorba pozemků pro bytové domy provádí výhradně v souladu se schváleným projektem pro geodetické práce. V takovém případě vlastník nemusí předkládat výše uvedené prohlášení.
Shrnutí: se schválením projektu pro průzkum čtvrtletí, ve kterém se bytový dům nachází.
Jaké je schválení projektu blokového průzkumu a kdo ho schvaluje?
Schválení projektu blokového průzkumu je postup, jehož účelem je vytvoření územně-plánovacího plánu, na jehož základě je pozemek následně zapsán do katastru nemovitostí, tj. Jeho zákonná „registrace“ do vlastnictví. Zeměměřičství je ve skutečnosti proces určování hranic pozemků, to znamená, že v této fázi je rozhodnuto, zda bude na sousedním území zahrnuto dětské hřiště (tj. Ve složení pozemků ve vlastnictví majitelé bytů v bytovém domě), ať už pod vašimi okny projde silnice, bude ve dvoře parkování, které oblasti budou uznány jako společné prostory atd.
Státním zákazníkem při vývoji projektu zeměměřičství je oddělení majetku města Moskva (dále jen „DGI“). Je zřejmé, že úkoly DGI jsou docela předvídatelné - vytvářet pozemky tak, aby bylo více pozemků „odříznuto“ od obytných budov a přiděleno na veřejný pozemek, do sítě ulic a silnic, která bude registrována jako majetek město Moskva po průzkumu.
Realizátorem projektu zeměměřičství je obvykle nějaký designový institut, například LLC „Mordovregionproekt“, NIIiPI obecného plánu a další, kteří vyhráli soutěž a uzavřeli státní zakázku.
Před schválením DGI musí projekt zeměměřičství projít procesem veřejných slyšení, kterých se zpravidla účastní obyvatelé konkrétní čtvrti, kteří mají přímý zájem o tento pozemek. Závěr na základě výsledků veřejných slyšení schvaluje okresní komise pro územní plánování, využívání půdy a rozvoj za vlády Moskvy.
Shrnutí: ve skutečnosti se jedná o schválení hranic konkrétního pozemku pozemkovým oddělením po jejich dohodě se zainteresovanou veřejností.
Co je veřejné slyšení a jak se mohu zúčastnit?
Městská komise pro územní plánování, územní plánování a rozvoj za vlády Moskvy (dále jen městská komise) a okresní komise pro územní plánování, územní plánování a rozvoj za vlády Moskvy (dále jen okresní komise) ) jsou oprávněnými subjekty pro pořádání veřejných slyšení. Městská komise je tvořena na úrovni města, okresní komise na úrovni správního obvodu. Městská komise pořádá veřejná slyšení méně často než okresní, protože se týkají globálnějších projektů: obecný plán města Moskvy a lineární objekty, například stavba akordů, které ovlivňují více než jeden okres atd. Okresní komise pravidelně organizuje veřejná slyšení, která se týkají otázek okresní nebo okresní stupnice.
Podle Kodexu územního plánování v Moskvě jsou účastníky veřejných slyšení: 1) obyvatelé města Moskva, kteří mají místo bydliště nebo pracoviště na území, na kterém se veřejné slyšení konají, a zástupci jejich sdružení; 2) nositelé práv k pozemkům, projektům investiční výstavby, bytovým a nebytovým prostorům na území, na kterém se konají veřejná slyšení; 3) poslanci zastupitelských úřadů obcí, na jejichž území se konají veřejná slyšení; 4) zástupci Moskevské městské dumy.
Zákon zaručuje právo každého účastníka veřejných slyšení seznámit se se závěrečným protokolem, který udává, kdo na veřejných slyšeních předložil jaké návrhy.
Veřejná slyšení se skládají z následujících fází: 1) zveřejnění, šíření oznámení o veřejných slyšeních (nejpozději sedm dní před otevřením expozice); 2) pořádání expozice (expozic) projektu prezentované na veřejných slyšeních (dále jen „expozice“); 3) pořádání schůzky účastníků veřejných slyšení (pořádání schůzek v pracovní dny není povoleno; v pracovní dny schůzky začínají nejdříve 19 hodin); 4) vyhotovení zápisu z veřejného slyšení (lhůta pro vydání zápisu z veřejného slyšení není delší než sedm dní); 5) příprava a zveřejnění závěru o výsledcích veřejných slyšení (do pěti dnů po schválení musí být zveřejněn závěr o výsledcích veřejných slyšení).
Zpracování závěrečného protokolu na základě výsledků veřejných slyšení obvykle řeší zaměstnanci okresní vlády. Poté je protokol přenesen do prefektury okresu. Dále se na příštím zasedání okresní komise tento protokol zvažuje. Zaměstnanec rady informuje o tom, jak probíhala veřejná slyšení, jaké komentáře, kolik lidí přišlo atd. Nemají-li členové komise k zápisu žádné dotazy, schvaluje zápis z veřejného jednání předseda příslušné okresní komise.
Dalším krokem okresní komise je vypracování stanoviska. Závěr o výsledcích veřejných slyšení schvaluje předseda příslušné komise. Do pěti dnů po schválení musí být závěr o výsledcích veřejných slyšení zveřejněn způsobem stanoveným pro zveřejnění oficiálních informací moskevské vlády nebo příslušných územních výkonných orgánů města Moskvy. Závěr obsahuje doporučení ohledně proveditelnosti nebo neproveditelnosti projektu atd. Veřejná slyšení se považují za dokončená až po schválení závěru.
Jak vyjádřit svůj nesouhlas s projektem zeměměřičství navrženým na veřejných slyšeních?
Během období veřejných slyšení má každý účastník veřejného slyšení právo předkládat své návrhy a komentáře k projednávanému projektu následujícími způsoby: 1) záznamy v knize (deníku) pro registraci návštěvníků a zaznamenávání návrhů a komentářů, které je uchováván po dobu příslušné expozice; 2) projevy na schůzce účastníků veřejných slyšení; 3) zápisy v knize (deníku) účetnictví (registrace) účastníků veřejných slyšení účastnících se zasedání; 4) předkládání písemných návrhů, připomínky zástupci příslušné okresní komise, městské komise při jednání účastníků veřejných jednání; 5) zasílání, do týdne od data zasedání účastníků veřejných slyšení, písemné návrhy, připomínky příslušné okresní komisi.
Absolutně všechny obdržené návrhy a připomínky se zaznamenávají do zápisů z veřejných slyšení. Lhůta pro zpracování zápisu z veřejného slyšení není delší než sedm dní.
Abyste zajistili, že do zápisu budou vloženy návrhy a komentáře, máte právo, s odkazem na Kodex plánování města v Moskvě, požadovat, abyste si přečetli zápis z veřejných slyšení a obdrželi jeho kopii od okresní komise.
Jak zpochybnit hranice „ohraničeného“ pozemku pod bytovým domem?
Legislativa v této situaci umožňuje různé způsoby ochrany porušeného práva, nejčastější jsou však soudní opravné prostředky proti rozhodnutí o schválení projektu blokového průzkumu a požadavku stanovit hranice pozemku.
Majitelé prostor v MKD mají rovněž právo napadnout u soudu, s přihlédnutím k jurisdikci případů podle pravidel ustanovení CAS RF nebo kapitoly 24 APC RF, jednání (nečinnost) orgány pro: plánování území (články 45 a 46 Kodexu územního plánování Ruské federace), 3) akce předcházející nakládání s pozemkem, zejména rozhodnutí o poskytnutí pozemku pro stavbu, vypsání nabídek za prodej pozemku nebo právo uzavřít nájemní smlouvu na pozemek atd. ...
V případě, že v důsledku takového jednání orgánu mají třetí osoby právo na pozemek nezbytný pro provoz bytového domu, mohou vlastníci jeho prostor požádat soud o tyto třetí osoby s nárok zaměřený na zpochybnění příslušného práva nebo nárok na stanovení hranic pozemku.
Při posuzování těchto tvrzení soud řeší kontroverzní otázky týkající se hranic tohoto pozemkového pozemku v souladu s požadavky pozemkové legislativy a právních předpisů o územním plánování (část 1 článku 36 RF LC). V tomto případě spočívá odpovědnost za prokázání okolností, které sloužily jako základ pro vytvoření pozemku v rámci napadených hranic a velikosti, na příslušném orgánu.
Rozhodnutí soudu, který stanovil hranice pozemku, je základem pro změnu údajů o tomto pozemku v katastru nemovitostí státu.
Na co byste měli zvláště dávat pozor při schvalování plánu průzkumu čtvrtiny?
1. Je nutné pravidelně navštěvovat webové stránky vlády vašeho okresu / prefektury okresu, abyste získali informace o nadcházejících veřejných slyšeních - koneckonců, toto je ve skutečnosti jediná příležitost pro občany vyjádřit svůj názor na určování hranic pozemků jejich MKD.
2. Přímo při účasti na veřejných slyšeních: 1) musíte se zaregistrovat do deníku účastníků veřejných slyšení. Celkový počet účastníků veřejného slyšení se počítá z počtu registrovaných v deníku; 2) zajistit, aby všechny připomínky a návrhy, i ty, které byly vyjádřeny ústně do mikrofonu, a ty, které byly podány písemně, byly zaznamenány v zápisu; 3) zadávat návrhy a komentáře ne „hromadně“, ale od každého účastníka. Faktem je, že i když 1 000 lidí podá kolektivní odvolání, protokol bude stále označovat 1 obdržený návrh.
Při přípravě závěru může okresní komise vzít v úvahu, že u okresu s 10 tis. Obyvatel lze 1 návrh proti projektu uznat jako nekritickou částku a do závěru napsat: je vhodné projekt realizovat.
3. Pokud jste na veřejná slyšení neměli čas nebo jste o nich nevěděli, ale myslíte si, že je nutné zaslat více hromadných nebo individuálních odvolání, pak do sedmi dnů ode dne schůzky účastníků veřejných slyšení , připomínky a návrhy lze podávat na příslušnou okresní komisi.
4. Abyste se ujistili, že je protokol pravdivý, musíte požádat okresní komisi o kopii protokolu 7-10 dní po veřejném slyšení. Je důležité mít čas na prostudování protokolu před schválením závěru, protože po schválení závěru předsedou okresní komise bude obtížnější bojovat proti nespravedlnosti. Zápisy ze schůzí okresních komisí jsou zveřejňovány na webových stránkách prefektur. Zápis ukazuje, jaká rozhodnutí byla učiněna na základě výsledků určitých veřejných slyšení.
5. Z území pozemků obytných budov jsou často „odříznuty“ zelené plochy pro silniční síť (UDS). To také znamená, že po schválení projektu pozemkových průzkumů a katastrální registraci budou tyto parcely zaregistrovány jako majetek města Moskvy. Teoreticky si pak majitel (ve skutečnosti úředníci) může s majetkem dělat, co chce: zničit trávníky a rozšířit cestu pod okny obytných budov nebo vybavit placená parkovací místa pro každého. Aby se tomu zabránilo, musí obyvatelé písemně požadovat vrácení trávníků na pozemek bytového domu, jinak odmítají uznat zákonnost projektu pozemkového průzkumu jako porušení jejich legitimních zájmů vlastníků a uživatelů pozemků.
6. Jakékoli odkazy projektantů na přítomnost červených čar na silniční síti, které údajně nemohou „překročit“, by vás neměly zmást - jedná se zatím pouze o projekt a pokud způsob, jakým červené čáry v projektu projdou, bude v rozporu svá práva, musíte požádat o zaslání projektu pozemkového průzkumu k revizi, abyste odstranili nebo přesunuli červené čáry.
Na které zákony odkazovat?
1. Článek 36 zákona o bydlení Ruské federace.
2. Část 1 článku 16 federálního zákona „o přijetí zákona o bydlení Ruské federace“.
3. Článek 43 odst. 4 Kodexu územního plánování RF (umístění hranic vytvořených a změněných pozemků se provádí v souladu s předpisy a normami územního plánování pro přidělování pozemků pro konkrétní druhy činností, stanovené v souladu s federálními zákony, technickými předpisy; Pozn. (!) Dříve měla norma následující obsah - velikosti pozemků v rámci hranic zastavěného území jsou stanoveny s přihlédnutím ke skutečnému využití území a standardům územního plánování a pravidla platná během období rozvoje těchto území).
4. Společné usnesení Nejvyššího rozhodčího soudu a Nejvyššího soudu Ruské federace č. 10/22 ze dne 29. 4. 2010 (část „Spory o práva na pozemky, na nichž se nacházejí bytové domy“).
5. Podle odstavce 2.3 SanPiN 2.1.2.2645-10 by pozemek měl poskytovat možnost uspořádání místní oblasti s jasným funkčním zónováním a umístěním rekreačních oblastí, dětských hřišť, sportů, užitkových ploch, parkovišť pro hosty, zelených ploch .
6. Písmena f) ag) odstavce 1 Pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě, schválené nařízením vlády Ruské federace ze dne 13.08.06 č. 491,
podle něhož společný majetek zahrnuje:
- pozemek, na kterém se bytový dům nachází, a jehož hranice jsou stanoveny na základě údajů ze státní katastrální evidence, s prvky terénních úprav a zkrášlování;
- další zařízení určená k údržbě, provozu a zdokonalování bytového domu, včetně trafostanic, topných bodů určených k údržbě jednoho bytového domu, hromadných parkovišť, garáží, dětských a sportovních hřišť umístěných v hranicích pozemku, na kterém je bytový dům se nachází.
7. Na základě odstavce 5.5 oddílu 5 „Organizace funkčního plánování území pozemku pro rezidenční, smíšený rezidenční rozvoj“ MGSN 1.01-99 sestává obytná oblast z oblasti paty budovy a přilehlé území, které zahrnuje tyto povinné prvky: přístupy a vchody do domu, parkoviště pro hosty, zelené plochy s dětskými hřišti a rekreaci.
8. Vyhláška moskevské vlády č. 118-PP ze dne 12. dubna 2011, která uznává překrytí tisíců úseků silniční sítě (UDS) v obytných oblastech, a uvádí, že identifikované křižovatky jsou eliminovány „snížením úseky silniční sítě “, ale stanoví, co se děje pro pozemky„ dříve zapsané v katastru nemovitostí státu “.
Proč musíte zaregistrovat byt?
To je nutné, aby vlastník nemovitosti mohl plně zlikvidovat svůj majetek.
Například obytný prostor, který není zahrnut v katastru nemovitostí, nelze prodat ani odkázat.
Kdo může zaregistrovat nemovitost? Žádost může podat zákonný vlastník nemovitosti nebo jeho zástupce, který má notářsky ověřenou plnou moc.
Cesty
Jak nastavit snímek. uch. bydlení v bytovém domě? Chcete-li postup dokončit, musíte odeslat žádost a dokumenty společnosti Rosreestr jedním z následujících způsobů:
- V kanceláři katastrálního senátu.
- V kanceláři MFC (přečtěte si také o).
- Odeslat poštou. Odesláním korespondence se prodlouží registrační období.
- V elektronické podobě na oficiálním portálu Rosreestr.
Za to všechno požadované dokumenty v elektronické podobě musí být podepsány pomocí EDS (elektronický digitální podpis) certifikovaného podle právních předpisů Ruské federace.
Více informací o všech požadavcích na elektronické dokumenty naleznete na webových stránkách Rosreestr.
- Je také možný terénní servis, ve kterém zaměstnanci společnosti Rosreestr za úhradu mohou jak přijímat, tak vydávat dokumenty na jakémkoli místě vhodném pro žadatele.
O postupu získávání cestovního pasu do bytu prostřednictvím portálu nebo webových stránek se můžete dozvědět z našich článků.
Požadované dokumenty
Nejprve musíte shromáždit balíček potřebných dokumentů.
Potřebujete originály nebo notářsky ověřené kopie následující dokumenty:
- žádost vyplněná v předepsaném formuláři;
- cestovní pas;
- dokumenty, které potvrzují vlastnictví nemovitosti;
- (Bureau of Technical Inventory). Plán by měl obsahovat výkres bytu a všech jeho prostor a měl by také obsahovat slovní popis.
Tyto dokumenty se Rosreestru předkládají jedním z výše uvedených způsobů, po kterém následuje jejich registrace.
O tom, jaké dokumenty jsou v Rosreestru požadovány, a také se dozvíte na našich webových stránkách.
Čas a náklady
Kolik tento postup stojí?
Registrace probíhá bez uložení státní povinnosti. Clo je účtováno pouze v případě, že je vyžadováno předložení katastrálního pasu - 200 rublů pro jednotlivce.
Jak to získat, se dozvíte z našeho článku.
Katastrální zápis je povinný, ale ne příliš komplikovaný postup... Chcete-li to udělat sami, musíte kontaktovat Rosreestr.
Po roce 2013 všichni nové budovyjsou registrovány vývojářem a automaticky přijímány. Vlastníkovi těchto bytů stačí zaregistrovat vlastnictví.
Pokud najdete chybu, vyberte část textu a stiskněte Ctrl + Enter.
Po skutečné výstavbě domu začínají povinné etapy jeho dokumentační registrace. Mezi nimi - úřední povolení úředníků k uvedení budovy do provozu, registrace bytového domu v katastru nemovitostí, registrace vlastnických práv nájemců. V souvislosti s přijetím novely legislativy v roce 2017 došlo ke změně postupu katastrálního řízení bytových domů. Pojďme se na to dnes podívat blíže.
Katastrální zápis je povinný postup pro všechny investiční budovy v Rusku, včetně bytových domů. Údaje katastru nemovitostí zahrnují:
- druh objektu (budova, místnost atd.);
- katastrální číslo;
- umístění na zemi (konkrétní adresa nebo ve vztahu k orientačnímu bodu);
- plocha a počet podlaží;
- materiál stěn;
- rok uvedení do provozu;
- katastrální hodnota;
- některé další informace, pokud MKD ještě není dokončena.
Účelem této informace je definovat bytový dům jako samostatný objekt. Uvedené informace jsou obsaženy ve speciální databázi - státním katastru, který je zase obsažen v jednotném registru informací o nemovitostech USRN. Provedení katastrálního zápisu bytového domu znamená určení všech potřebných informací o bytovém domě a jejich vložení do databáze.
Pozornost! Do roku 2017 existovaly v Rusku dva samostatné registry - Výbor pro státní majetek (katastr) a USRR (práva k nemovitostem). Nyní jsou sjednoceni pod obecným názvem „Jednotný státní registr nemovitostí“, který obsahuje informace o objektech i držitelích autorských práv. V souvislosti se sloučením registrů byly zrušeny katastrální pasy, které se nyní místo toho vydávají.
Katastrální zápis MKD
Katastrální zápis bytového domu jako hotové stavby se provádí poté, co úřady vydají povolení k uvedení do provozu. Po představení můžete formalizovat právo konečného vlastníka - občana, rodiny - na byt. Tento zákonný postup upravuje zákon o státní registraci nemovitostí.
Kdo se uchází
Katastrální zápis bytového domu neprobíhá automaticky po uvedení do provozu, ale na žádost oprávněné osoby. Podle současných pravidel je takovou osobou místní vláda (správa, radnice, prefektura), která vydala povolení ke vstupu.
Schéma je následující:
- Po dokončení stavby žádá developer o povolení ke kolaudaci správu, výbor, odbor, který je v této osadě odpovědný za stavební záležitosti.
- Úředníci zkontrolují předloženou dokumentaci a vydají povolení ke vstupu.
- Dále do 5 pracovních dnů sama správa zašle Rosreestru žádost o registraci MKD při katastrálním operaci spolu s povolením vstupu.
- Lhůta pro zápis do katastru nemovitostí v Rosreestru je 5 pracovních dnů od data přijetí žádosti správy.
Pozornost! Správa musí k žádosti připojit technický plán bytového domu. Rosreestr zkontroluje veškerou dokumentaci a v případě dotazů může pozastavit registrační období až na 3 měsíce, dokud nebudou závady odstraněny.
Pokud správa z nějakého důvodu ignoruje povinnost požádat o katastrální registraci bytového domu, může developer takovou žádost podat. Není k tomu povinen, ale z důvodu úspory času má právo samostatně předložit potřebné dokumenty. A pokud dům, pak právo na jeviště patří družstvu.
Bohužel nyní možnost zaregistrovat bytový dům na katastrálním zápisu není poskytována držitelům akcií nebo katastrálním technikům, kteří vyhotovují technický pas.
Vlastnosti registrace
Bytový dům zahrnuje nejen soubor bytů, ale také společné prostory (schody, podkroví), pozemky pod domem a pomocné prostory (například kotelna). Způsob registrace těchto oblastí je definován ve federálním zákoně o registraci nemovitostí.
Na žádost oprávněné osoby (administrátora nebo vývojáře) se současně registrují:
- bytový dům jako objekt;
- byty;
- celková plocha bytového domu;
- pomocné prostory.
Pokud jde o pozemek, práva k němu se zpravidla registrují ještě před registrací bytového domu. Po registraci vlastnických práv budou mít obyvatelé domu právo privatizovat přilehlé území. Jak to udělat,.
Registrace práv k bytu na MKD
Po katastrálním zápisu bytového domu má konečný vlastník bytu v něm právo na zápis vlastnictví. K tomu potřebuje shromáždit dokumenty:
- žádost o registraci - vyplní na recepci zaměstnanec MFC, nic není nutné vyplňovat předem;
- DDU nebo dohoda o postoupení - originál, dokument bude vrácen po registraci;
- listina o převodu bytu;
- příjem platby státního registračního poplatku 2 000 rublů.
Nemusíte poskytovat technický plán ani povolení k uvedení do provozu.
Dokumenty musí být MFC předány osobně pomocí pasu. Po 3–14 dnech bude možné vyzvednout si hotový výpis z USRN o vlastnictví bytu. Zároveň bude zaregistrováno vlastnické právo k podílu na společném majetku MKD.
Účtování MKD v případě bankrotu developera
Když developer zkrachuje, stavba zmrzne a držitelé akcií se dostanou do nevýhodné situace - riskují ztrátu peněz a nedostání bytu. V závislosti na fázi výstavby existují dvě možnosti:
- Majitelé akcií se ve většině případů snaží získat zpět své peníze legálními prostředky - účastí v konkurzním řízení, pojištěním nebo odškodněním z kompenzačního fondu. ...
- Alternativně mohou občané požádat soud, aby na ně převedl majetek nedokončené stavby, který je poté dokončen silami družstva a uveden do provozu. To dává smysl, pokud je stupeň připravenosti objektu dostatečný k dokončení stavby bez velkých investic.
Chcete-li získat nedokončený bytový dům, musí být také zapsán do katastru nemovitostí. V záznamu o nedokončené stavbě je kromě charakteristik obvyklých pro budovy uvedeno:
- návrhová hodnota technických charakteristik;
- projektovaným účelem budovy je „bytový dům“.
Otázka, kdo žádá o katastrální registraci domu, se rozhoduje s přihlédnutím k okolnostem. Samotný developer poté, co prohlásil, že je v konkurzu, není oprávněn takové akce provádět a správa prostě není oprávněna, protože nevydala povolení k uvedení do provozu. Poté, co soud rozhodne o převodu nedokončené budovy do vlastnictví družstva akcionářů, je to právě družstvo, které bude mít právo předložit dokumenty o nastavení.
Katastrální zápis bytového domu tedy nevyžaduje účast majitelů akcií - celý postup provádějí orgány nebo obec, které vydávají povolení k uvedení do provozu. To, zda je dům zapsán v katastru nemovitostí, si můžete ověřit objednáním výpisu z USRN na adrese místa MKD.
Vážení čtenáři! Legislativa se neustále mění, proto pro vyřešení konkrétní situace vám doporučujeme požádat o pomoc pracovníka právního portálu. Článek obsahuje pouze obecné informace.
Byl materiál užitečný? Označte lajk a uložte článek na své stránce sociálních médií.